路線価 (2023) 埼玉県春日部市西金野井字神明594-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市西金野井字神明５９４番１７ 西金野井第二４１街区１６
価格時点	2023 年
駅名	南桜井駅 から 1400m
路線価
倍率方式	0 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	756万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円 1平米 5万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	756万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万2,491 円／坪 1平米 5万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線及び東武野田線で、駅からやや離れた住宅地域である。需要者の中心は春日部市及び近郊市町の居住者が大半で同一需給圏外からの転入者は少ない。中規模住宅地域でコロナ禍が収まりつつある状況であるが需給関係はまだ好転してないが予断を許さない。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模１２０㎡で、６７０万程度、新築の戸建物件は、２，４９０万円程度（土地１２０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心である。 (2) 　同一需給圏は、東武伊勢崎線及び同野田線沿線で春日部市を中心とした隣接市町に広がる住宅地域一帯である。需要者は、市内在住者の住宅地需要者が中心で市外からの転入者は少ない。駅接近性がやや劣るものの住環境が良い住宅地エリアであり地価水準の下落幅も縮小している。取引価格の中心帯は、土地で坪単価１６万円～２１万円程度、新築戸建住宅で２１００万円～２５００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅から徒歩約１８分程度の住宅地域で、アパート、駐車場等も見られるが、自用目的での取引が中心である。収益価格は、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために低位に試算された。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　駅接近性がやや劣るもののアパート等も散見される事より収益価格の試算を行った結果、低位で試算された。土地取引は自己居住用が主であり、収益性よりも居住の利便性、快適性に着目しての価格形成となっている。当該事情を踏まえ本件においては、規範性があり市場実態を反映した比準価格を標準に収益価格を考慮しつつ、対象標準地の前年度からの連続性を踏まえ、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視のうえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南桜井駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整理中の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市西金野井字神明５９４番１７西金野井第二４１街区１６
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整理事業が進行中の住宅地域であり、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価水準は、弱含みであり下落傾向が続いている。コロナ禍の影響が収まりつつあるが、このまま推移していくと思われる。 (2)　駅接近性がやや劣る住宅地域である。地価水準は、下落傾向が継続しているもその幅は縮小している。地域要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,475 円 1平米 5万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万4,144円 1平米 5万5,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万2,822円 1平米 5万5,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸数はともに増加している。人口は昨年よりも微減で、世帯数は核家族化で微増の傾向にある。 (2)　景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直している。ウィズコロナ下でさらなる回復が期待されるも、物価上昇等の下押しリスクに注意が必要。
地域要因
(1)駅から離れた区画整理中の住宅地域で需給は弱含みである。地価は、コロナ禍が収まりつつあるが、下落が続いている。土地需要の回復が期待される。 (2)　地域要因に特別な変動は見られない。駅接近性がやや劣るも区画整理進行中の住宅地域であり、地価水準下落幅も縮小している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市西金野井字神明５９４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,469 円／平米 17万3,463 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,374 円／平米 17万9,760 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,171 円／平米 18万5,701 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,200 円／平米 18万5,797 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市西金野井字神明５９４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,423 円／平米 12万414 円／坪
推定価格 平米 坪	5万50 円／平米 16万5,465 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,673 円／平米 18万4,055 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121401 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市西金野井字神明５９４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,983 円／平米 13万2,184 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,992 円／平米 15万5,356 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,026 円／平米 18万1,916 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121401 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市西金野井字神明５９４番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,163 円／平米 17万2,451 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,721 円／平米 15万7,766 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,749 円／平米 18万4,306 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,700 円／平米 18万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情