路線価 (2023) 埼玉県春日部市粕壁1-1-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市粕壁１丁目１番２外
価格時点	2023 年
駅名	春日部駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7,950万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円 1平米 24万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	7,950万 円 (323 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 81万3,276 円／坪 1平米 24万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武伊勢崎線及び野田線、ＪＲ宇都宮線沿いで、春日部市及びその周辺都市の駅前を中心とした商業地域が圏域である。需要者の中心は地元法人、個人事業者、全国展開している企業も一部に見られる。商況は駅西口に比して劣るが、駅高架工事が開始され、近くに複合用途ビルが完成したこと、コロナ禍も収まりつつあること等から需給関係も好転しつつある。土地は標準的規模３００㎡で、７，５９０万前後（坪８５万前後）の物件が中心である。 (2) 同一需給圏は、春日部市及びその周辺都市の駅前を中心とした商業地域の圏域。需要者は地元法人や店舗等の個人事業者が中心で利用形態は多様化傾向にある。駅東口では、高架事業の進捗に伴いテナントビルや店舗等が解体撤去され、用地取得も進行中であるが、目安となる取引事例は見られず、周辺地価に影響は出ていない。コロナ感染症の行動制限も昨年解除され、ビジネスホテルの開業等の好材料もあるが、土地相場は坪単価８５万円弱とほぼ昨年並で推移。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅至近の繁華性のある商業地域である。駅広工事が着工し、コロナ禍が収まりつつある状況であるが、建築コスト高及び土地価格に見合う賃料水準がまだ低水準のままである。従って、収益価格は土地価格に見合わず地価水準と乖離して低位に試算された。又、積算価格は後述のとおり原価法が適用できなかった。よって、市場の実態を反映し、実証的である比準価格を中心としてし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は５階建店舗兼事務所が基盤となっているが、新規賃貸物件は、ベントアップ需要効果で想定賃料を改善したものの、原材料の高騰や人手不足に伴う労務費等の上昇傾向は止まらず、収益性逓減の状態で現実の地価水準と乖離している。また、積算価格は後述の通り原価法が適用出来なかった。本件では、前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	春日部駅北東方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	97.7 坪 (323 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が多い駅前通りの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市粕壁１丁目１番２外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	10 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅東口至近の店舗事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域である。地価水準は、昨年の下落から本年は横這いに転じた。コロナ禍の影響が収まりつつあり、駅舎高架工事が始まり、今後は上昇傾向に向かうものと予測する。 (2)昨年はメイン通りに取引実例は無いが賃料水準は改善傾向。駅近で中央通り線の整備、春日部駅付近連続立体交差事業（昨夏で用地の約５割確保）、ホテル開業等の好材料もあるが地価に影響は無く、当面は横這いと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万6,418 円 1平米 25万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万6,418 円 1平米 25万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 81万3,276円 1平米 24万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨年１年間の土地取引件数、新設住宅着工戸数はともに増加している。人口は昨年よりも微減で、世帯数は核家族化で微増の傾向にある。 (2)コロナ感染症の行動制限解除で感染抑制とサービス消費の両立の進展が伺えるが本格的な消費回復には至らず、テナント退出・撤退の動きは続く。
地域要因
(1)駅前の商業地域である。地価は、昨年の下落から横這いに転じた。駅高架工事が始まり、コロナ禍が収まるつつあり、土地需要の回復が期待される。 (2)１Ｆ募集賃料は高止まりで賃料水準はやや改善。駅東口ではビジネスホテル（スーパーホテル埼玉）の開業や高架事業が進んでいるが、地価は横這い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２１４０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市粕壁１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,810 円／平米 68万3,714 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,386 円／平米 64万5,946 円／坪
標準価格 平米 坪	24万2,414 円／平米 80万1,421 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23121401 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市粕壁１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万965 円／平米 46万6,030 円／坪
推定価格 平米 坪	14万965 円／平米 46万6,030 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,991 円／平米 83万9,694 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121409 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市粕壁１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,189 円／平米 47万77 円／坪
推定価格 平米 坪	14万1,905 円／平米 46万9,138 円／坪
標準価格 平米 坪	24万5,936 円／平米 81万3,064 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県春日部市粕壁１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,442 円／平米 65万6,049 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,492 円／平米 66万9,439 円／坪
標準価格 平米 坪	26万1,280 円／平米 86万3,792 円／坪
査定価格 平米 坪	26万1,000 円／平米 86万2,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０４Ｋ００ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県春日部市粕壁１丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,171 円／平米 74万4,415 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,171 円／平米 74万4,415 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,912 円／平米 82万6,209 円／坪
査定価格 平米 坪	25万 円／平米 82万6,500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情