路線価 (2023) 埼玉県春日部市大沼4-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市大沼４丁目１９番
価格時点	2023 年
駅名	春日部駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (800 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円／坪 1平米 12万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、低層の飲食店舗及び物販店舗を中心とした市内の路線商業地域であり、主な需要者は、自己利用目的や事業用収益不動産の取得を目的とした個人・法人が主体である。路線沿いに未だ空き店舗は散見されるが、新築店舗や空き店舗の新規オープンが見られるなど、需要の弱さは回復傾向にありコロナ禍の影響は僅少化しつつある。なお、取引が少ないため土地相場を確定的に見出すことは難しく、不動産次第といったところである。 (2) 　同一需給圏は、春日部市を中心に隣接する市町の路線商業地域全般と判定した。需要者は、春日部市内外を問わず郊外型の中小規模小売店舗、飲食店舗目的所有の法人と推定される。熟成度が高い路線商業地域であり、新規の土地供給量が少ないエリアであるが、ウイズコロナの状況等で地価水準も横ばい傾向となっている。商業地域の地価水準は個別性が強く価格水準を把握する事は困難となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 圏域内は新規収益不動産建設を目的とした需要が乏しく、既存の収益不動産への需要が中心である。地域内は元本価格に見合う賃料が享受し難く新規建設を前提とした収益価格は、地域内の価格水準と乖離し低位に求められた。また、後述の通り原価法による積算価格は不適用としている。以上より、市場の特性・試算価格の特徴・代表標準地等の検討を踏まえ、地域の価格水準を反映した実証規範性の高い比準価格を重視し収益価格を参酌して鑑定評価額を決定した。 (2) 　対象標準地は、ほぼ熟成された路線商業地であり収益還元法を適用したが低位となった。周辺は、建物賃貸を前提とする収益物件は少なく自用に準じた店舗利用が前提であり、賃貸市場は未成熟な地域である。鑑定評価額は、市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連付けを行い、対象標準地に係わる前年度価格からの連続性を考慮しつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視のうえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	春日部駅南方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	242 坪 (800 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗や事業所等が断続する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市大沼４丁目１９番
標準地の範囲
東	100 m
西	280 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	25 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線沿いに低層店舗が見受けられる商業地域で特段地域要因に変化はないが、コロナ禍の影響は限定化しつつあり顧客流動性等は次第に改善傾向にあることから、微減傾向であった地価は概ね横這いで推移すると思われる。 (2)　熟成した路線商業地域である。地価水準は、ウイズコロナの状況等より弱含み傾向から横ばい傾向となっている。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直しているが、世界的金融引き締めや供給制約等による内外経済の下振れするリスクには留意すべきである。 (2)　景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直している。ウィズコロナ下でさらなる回復が期待されるも、物価上昇等の下押しリスクに注意が必要。
地域要因
(1)ユリノキ通り沿いの低層店舗が見受けられる路線商業地域で、コロナ禍の影響は減少傾向にあり、地価が安定化しつつある地域である。 (2)　地域要因に特別な変動は見られない。比較的自動車交通量もある路線商業地域であり、弱含み傾向が回復しつつある状況である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２１４０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市大沼４丁目１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,354 円／平米 29万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,729 円／平米 29万3,338 円／坪
標準価格 平米 坪	13万484 円／平米 43万1,380 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市大沼４丁目１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万809 円／平米 23万4,095 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,577 円／平米 32万5,896 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,212 円／平米 44万399 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市大沼４丁目１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,866 円／平米 28万7,179 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,777 円／平米 33万9,781 円／坪
標準価格 平米 坪	13万97 円／平米 43万101 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市大沼４丁目１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万452 円／平米 46万4,334 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,361 円／平米 45万809 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,389 円／平米 43万7,678 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23121401 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市大沼４丁目１９番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,124 円／平米 36万764 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,928 円／平米 34万3,586 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,241 円／平米 44万495 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情