路線価 (2023) 埼玉県春日部市大枝字屋敷前461-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市大枝字屋敷前４６１番１外
価格時点	2023 年
駅名	せんげん台駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億700万 円 (1723 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億700万 円 (1723 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、埼玉県東部の路線商業地域の圏域。需要者は大手物販・飲食店舗の他、県内を中心に展開する事業会社が想定される。新型コロナウィルス感染症拡大の問題が落ち着きつつあり、この１年間の地価は横ばい傾向となっている。土地相場は坪単価で４０～４５万円程度である。 (2) 　同一需給圏は、春日部市を中心に隣接する市町の路線商業地域全般と判定した。需要者は、春日部市内外を問わず沿道サービス業店舗所有目的の法人と推定される。近隣地域背後には住宅地が広がり、用途の多様性による有効需要も認められるエリアである。地価水準は、ウイズコロナの状況等より横ばい傾向となっている。商業地域の地価水準は個別性が強く価格水準を把握する事は困難であるが、概ね土地の坪単価は３７万円～４２万円程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は沿道型店舗が見られる路線商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い。収益物件も立地しているが、土地価格に対して低目の賃料しか収受し得ない状況であるため、新規に土地を取得後に収益物件を建設することを想定した収益価格は低位に試算される傾向にある。近隣地域及び類似地域内の土地は自用目的の取引が中心であるため、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 　対象標準地は、背後に住宅地が広がる路線商業地であるが、建物賃貸を前提とする収益物件は殆ど無く自用に準じた利用が前提であり、賃貸市場としては未成熟な地域である。賃貸収益物件としての取引は、殆ど見られない地域であり鑑定評価額は、規範性があり市場実態を反映した比準価格を重視し収益価格を関連付け、対象標準地に係わる前年度価格からの連続性に留意しつつ代表標準地価格から検討した価格との均衡をも重視のうえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	せんげん台駅北東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	521.2 坪 (1723 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	倉庫兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗のほか駐車場等が見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市大枝字屋敷前４６１番１外
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	320 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	50 m
面積	1750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗のほか駐車場等が見られる路線商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。新型コロナウィルス感染症の影響が緩和しつつあり、下落傾向であった路線商業地域の地価は近時は横ばい傾向にある。 (2)　個人住宅等も混在し用途の多様性ある路線商業地域である。地価水準は、ウイズコロナの状況等より横ばい傾向となっている。地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多数の駐車場が確保されている沿道型店舗が選好される傾向にあり、小規模な店舗から顧客が流出傾向にある。 (2)　景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直している。ウィズコロナ下でさらなる回復が期待されるも、物価上昇等の下押しリスクに注意が必要。
地域要因
(1)低層店舗のほか駐車場等が見られる路線商業地域である。自動車通行量が多いため、店舗の出店需要は堅調であり、近時の地価は横ばい傾向である。 (2)　地域要因に特別な変動は見られない。主要地方道路沿いに沿道サービス業店舗（量販小売店舗、飲食店舗）等が点在する路線商業地域である。
個別的要因	(1)路線商業地としての個別的要因は標準的である。 (2)　個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２１４０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市大枝字屋敷前４６１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万965 円／平米 39万9,910 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,209 円／平米 40万717 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9 円／平米 39万6,750 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市大枝字屋敷前４６１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万452 円／平米 46万4,334 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,361 円／平米 45万809 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,959 円／平米 40万6,502 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121401 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市大枝字屋敷前４６１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,124 円／平米 36万764 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,928 円／平米 34万3,586 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,724 円／平米 40万9,032 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市大枝字屋敷前４６１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万809 円／平米 23万4,095 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,577 円／平米 32万5,896 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,221 円／平米 40万7,369 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情