路線価 (2023) 埼玉県春日部市不動院野字次郎右エ門2742-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外
価格時点	2023 年
駅名	春日部駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (2592 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万9,600 円 1平米 6万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	1億6,300万 円 (2592 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万8,278 円／坪 1平米 6万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は埼玉県東部の流通業務地及び中小工場がまとまる広域的な圏域である。需要の中心は倉庫等の流通系企業及び製造業を中心とする中小の企業である。コロナ禍で巣ごもり需要によって流通市場は拡大し、それによる運送業の需要増、物流用地の不足から土地価格は上昇していると思われるが、最近不動院野地区では指標となる取引が無く不分明であるも同市の他の工場地の事例によって裏付けられる。土地相場は坪単価２２万円程度である。 (2) 同一需給圏は埼玉県東部地区の流通業務地及び大規模・中小工場の立地する広域的な圏域。需要者は運輸・倉庫等流通系企業及び製造業を主とする大手・中小の事業主である。昨年は、供給停滞・コスト増・円安進行等で製造業の国内回帰も見られたが、物流・倉庫等の優良物件への需要は変わらず、鈍化乍らも上昇トレンドは続いている。但し、ここ数年不動院野エリアでは指標取引が無く価格水準は流動的である。土地相場（坪単価）は２１万円を上回る程度と推定。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は賃料市場が未成熟であるため地域の賃料水準が定かで無く、更に類似地域内の工業地及び住工混在地内の用途のやや異なる工場等の賃貸事例に基づき試算して求めたもので精度は劣ると判断される。一方比準価格は、規範性を有する中小工業地の取引事例を採用し、要因比較も妥当な範囲に試算され市場性を反映する実証的な価格と言える。以上より比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は直接法で２階建倉庫兼事務所を想定し、中小規模倉庫の賃貸事例を採用したが、同一利用目的である反面、対象標準地とは需要者の属性や地域性等で差異が生じ、且つ建築費膨張の影響もあって昨年同様低位となった。また、積算価格は後述の通り求められなかった。よって本件では、前年価格との連続性の中で流通業務地の市場価値を適正に反映した比準価格を中心とし、収益価格は験証に留め、さらに代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	春日部駅北方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	784 坪 (2592 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	配送センター、倉庫等が断続する流通業務地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	10 m
南	0 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	50 m
面積	2250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに中小工場、倉庫を中心とする中小工業地域として熟成しており、今後も地域要因に変化はないと予測される。流通業務の需要や隣接高速道路の充実もあり、今後も地価はやや強含みで推移すると思料される。 (2)需給とも特定エリア（工業団地内、４号バイパス・１６号が交差する庄和ＩＣ周辺）に集中しており、物流施設はやや供給過剰の懸念あり。それでもＥＣ事業者の需要は堅調であるため、当面は現状維持が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万5,882 円 1平米 6万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万4,229 円 1平米 6万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万5,882円 1平米 6万5,300円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万4,229円 1平米 6万4,800円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県東部地域では、物流用地需要が続いており、コロナ禍に伴う運送業の需要増で、土地価格はまだ上昇している。空室率・賃料水準も上昇傾向にある。 (2)好調な大型物流施設も物件の選択肢の多さに加え、物価高等を背景とした事業環境の先行き不透明感が高まる中、テナントはより選別的になっている。
地域要因
(1)国道１６号や４号バイパス周辺地域では用地需要が続き流通倉庫や店舗等の開発が見られる。地価は一時より勢いが弱まったものの上昇傾向で推移。 (2)国道１６号・同４号バイパス周辺エリアでは、空室率上昇懸念もあるが、ＥＣ事業者や物流会社等の需要が底堅く推移している。地価は若干上昇傾向。
個別的要因	(1)特に個別的要因はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,716 円／平米 16万4,361 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,301 円／平米 15万9,683 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,722 円／平米 21万665 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,000 円／平米 21万4,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,414 円／平米 9万3,937 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,769 円／平米 13万8,088 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,382 円／平米 20万9,541 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,600 円／平米 21万3,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23121409 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,939 円／平米 24万1,136 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,377 円／平米 21万2,830 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,506 円／平米 21万3,257 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｙ２３１２４００５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	幸手市
地域	埼玉県春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,344 円／平米 15万9,825 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,585 円／平米 14万786 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,657 円／平米 19万3,920 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23123805 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蓮田市
地域	埼玉県春日部市不動院野字次郎右エ門２７４２番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,501 円／平米 15万7,038 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,812 円／平米 12万5,006 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,583 円／平米 20万3,593 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	23.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情