路線価 (2023) 埼玉県春日部市下柳字森田528-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 春日部市埼玉県春日部市下柳字森田５２８番１外
価格時点	2023 年
駅名	藤の牛島駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億8,700万 円 (7903 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億8,700万 円 (7903 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,650 円／坪 1平米 6万1,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、埼玉県東部から北東部にかけての流通業務地域や製造業を中心とする工業地域の圏域である。主たる需用者は、大型の物流倉庫等を建設目的の大手・中堅法人である。ネット販売の拡大による産業構造の変化等により、物流倉庫用地が不足しているうえ、圏央道の埼玉県内及び茨城県内の開通や国道４号バイパスの４車線化等によって交通アクセスが向上したため、物流倉庫用地の需要は依然として根強い。 (2) 同一需給圏は、埼玉県東部及び隣接する千葉県・茨城県のうち、国道４号線及び同バイパス、国道１６号線、国道１２２号線及び同バイパス付近の工業地域の圏域である。需要者は物流業者または中小の製造業者が中心である。圏央道の開通や国道４号バイパスの４車線化に伴い、物流施設用地の取引が活発化している。また、ネット通販等の需要の増大により配送業の需要が増加し、物流用地の需要は増加している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺は流通業務地域としては未成熟であり、取引の目的の中心は、自己用の物流倉庫用地等と認められる。また、適切な純収益の把握が困難で、収益価格が把握できなかったため、本件では比準価格を重視しつつも、代表標準地価格との均衡に留意し、前年公示価格等からの検討結果を考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域内は中小の倉庫や工場が見られる工業地域である。適切な賃貸事例が得られなかったため、収益還元法の適用は断念した。地域内では自用目的の取引が中心であるため比準価格を重視し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	藤の牛島駅北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	2390.5 坪 (7903 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに倉庫等が見られる地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	38 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	春日部市埼玉県春日部市下柳字森田５２８番１外
標準地の範囲
東	240 m
西	30 m
南	60 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	流通業務地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	100 m
面積	8000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域及びその周辺では、巣ごもり需要の増加や、春日部市庄和インター付近での企業誘致、支援制度と相まって需要は増加しており、地価水準については上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)国道沿いに倉庫等が見られる地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。ネット通販等の需要増大により、物流用地の需要は増加している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,650 円 1平米 6万1,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 19万8,029円 1平米 5万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)Ｅコマース市場拡大による倉庫需要増大の余波を受け、交通接近条件が良好な工業地の需要は堅調を維持している。 (2)令和２年以降新型コロナウィルス感染症の問題が不動産市況に影響を及ぼしてきたが、物流用地の地価は引き続き上昇傾向である。
地域要因
(1)圏央道の埼玉県及び内茨城県内の開通や国道４号バイパスの４車線化等の影響もあり、物流倉庫用地の需要は根強い。 (2)国道１６号線沿いに倉庫等が見られる地域である。二車線の国道であり系統連続性に優れていることから、物流施設用地の需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化などは見られない。 (2)倉庫用地としての規模は標準的である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市下柳字森田５２８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,716 円／平米 16万4,361 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,301 円／平米 15万9,683 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,608 円／平米 20万3,676 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｙ２３１２１４０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市下柳字森田５２８番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,414 円／平米 9万3,937 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,769 円／平米 13万8,088 円／坪
標準価格 平米 坪	6万888 円／平米 20万1,296 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県春日部市下柳字森田５２８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,652 円／平米 32万9,450 円／坪
推定価格 平米 坪	10万947 円／平米 33万3,731 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,779 円／平米 20万4,241 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,800 円／平米 20万4,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23121409 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県春日部市下柳字森田５２８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,939 円／平米 24万1,136 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,377 円／平米 21万2,830 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,020 円／平米 20万5,038 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０５１３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県春日部市下柳字森田５２８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,744 円／平米 17万4,372 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,925 円／平米 17万1,664 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,963 円／平米 20万4,850 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情