路線価 (2023) 埼玉県狭山市柏原字上宿1633-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 狭山市埼玉県狭山市柏原字上宿１６３３番５
価格時点	2023 年
駅名	狭山市駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (339 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,024 円／坪 1平米 3万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西武線で狭山市及びその周辺市町の市街化調整区域内の農家住宅地域が圏域。需要者は地元に地縁のある者が中心。圏外からの転入者は少ない。市街地から遠い市街化調整区域のため人口減と少子高齢化の影響は強く、新規の宅地開発も少ない。市場における中心的価格帯は、土地が３３０㎡程度で１，２００万円弱程度。昨年は敷地１５０㎡程度の建売住宅で総額２，６００万円～２，８００万円程度の分譲販売が見られた。 (2) 同一需給圏は狭山市及び周辺市町に存する西武線沿線の市街化調整区域内の住宅地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の居住者が中心である。駅徒歩圏外であり車利用及びバス便を主とする地域で、近年は新規供給はあまりみられず、需要も弱含みである。取引は少ないが市場の中心的な価格帯は、土地については３００㎡前後で１，０００万円～１，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は相対的に規範性が高い事例を採用しており、農家住宅等は周辺取引価格との比較目線で主に価格が形成されているため、比準価格の信頼度は高いと思料する。収益価格については賃貸市場が熟成していないため試算を断念した。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準に、類似標準地の価格動向や均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は自己居住用の低層戸建住宅、農家住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、戸建、共同住宅共に賃貸物件が少なく賃貸市場が形成されていないことから収益還元法は適用しない。以上より、市場の実態を反映した信頼性の高い取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	狭山市駅北西方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	102.5 坪 (339 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	狭山市埼玉県狭山市柏原字上宿１６３３番５
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	85 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	23 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の市街化調整区域内に立地する農家住宅地域。特段の地域要因の変動はなく、今後も現状程度で推移すると見られる。農家住宅地の地価はやや弱含みと予想される。 (2)市街化調整区域内で一般住宅、農家住宅等が建つ住宅地域である。地域に影響を与える変動要因はなく現状のまま推移するものと思料される。地価は弱含みで推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,024 円 1平米 3万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,024円 1平米 3万5,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)貨幣価値の先行き下落感から不動産への投資は需要増の傾向にあるが、調整区域内の宅地への投資は大規模な物流施設用地が多く、住宅投資は低調。 (2)市内の住宅需要は、利便性の良好な地域は概ね安定的に推移している。景気は新型コロナによる厳しい状況から、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。 (2)狭山市内の最寄駅から徒歩圏外の市街化調整区域内に存する住宅の新規供給は少なく、特に地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は特にない。 (2)標準的な規模で、総額も標準的であることから選好性は高い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５Ｋ６０１９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	狭山市
地域	埼玉県狭山市柏原字上宿１６３３番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,977 円／平米 15万5,306 円／坪
推定価格 平米 坪	4万604 円／平米 13万4,237 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,933 円／平米 11万8,794 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ８７１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	狭山市
地域	埼玉県狭山市柏原字上宿１６３３番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,281 円／平米 11万6,639 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,532 円／平米 12万775 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,641 円／平米 11万7,829 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５Ｋ６０１９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	狭山市
地域	埼玉県狭山市柏原字上宿１６３３番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万442 円／平米 13万3,701 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,332 円／平米 13万32 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,643 円／平米 10万4,612 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ７９７２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	狭山市
地域	埼玉県狭山市柏原字上宿１６３３番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,818 円／平米 18万7,840 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,591 円／平米 18万7,090 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,682 円／平米 11万7,965 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情