路線価 (2023) 北海道札幌市中央区南2条西19-291-67外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区南２条西１９丁目２９１番６７外
価格時点	2023 年
駅名	西１８丁目駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 92万5,680 円
1平米当たり	1平米 28万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億8,700万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億8,700万 円 (467 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円／坪 1平米 40万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区内の地下鉄駅周辺の幹線沿いの商業地域。需要者の中心は市内及び道内を拠点とする商業関連業者および不動産関連事業者と見られる。円山地区は地域的選好性が強く、マンション用地を中心に堅調な需要が見られ、経済活動も正常化に向かう中、地価は上昇傾向となっている。取引が稀少なうえ総額、規模が様々であり中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪１３０万～１７０万円程度と思料される。 (2) 同一需給圏は、中央区内の地下鉄駅及び市電駅周辺の幹線沿いの商業地域である。主な需要者は、地元または大手デベロッパーのほか、不動産業者等が考えられる。地下鉄駅徒歩圏、特に円山公園地区等の地域的選好性の強い地域では、新型コロナ感染症の影響を受けつつも、土地需要は堅調である。土地取引の中心価格帯は規模等により様々であるが、土地４５０㎡程度で１億円台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から近年の地価上昇に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であることから、円山地区の類似地域内に存する４事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、客観的で信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、周辺の公示地・基準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格に開差が生じた。主な需要者は不動産の有する収益性に着目するが、地価の変動期等においては、賃料の粘着性、遅行性から土地建物一体の価格に見合った収益が収受されない傾向にあるため、収益価格は低位に試算された。本件においては不動産の取引実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、単価と総額の関連の適否に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西１８丁目駅南方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	141.3 坪 (467 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区南２条西１９丁目２９１番６７外
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	24 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	４５ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後とも、店舗、マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域として推移するものと予測する。ブランド力の高い円山地区には底堅い需要が見られ、地価は今後も安定的に推移すると思料する。 (2)市内でも名声のある円山地区に存する商業地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、しばらくは現状を維持すると予測する。地価は一般的要因の影響を受け、上昇傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 134万8,848 円 1平米 40万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 134万8,848円 1平米 40万8,000円
前年から次年への変動率 11.7 ％
2022年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 11.7 ％
2019年	1坪 118万3,548円 1平米 35万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利政策の下、分譲マンション市場は好況を維持してきたが、建築費の高騰および金融政策の実質的転換の影響が注視される。 (2)コロナショック前の生活様式に戻りつつあり、経済は回復基調にあるが、直近では物価高騰等による個人消費の圧迫など、不安要素も見られる。
地域要因
(1)格別の変動要因はないが、駅徒歩圏にあって利便性が高く、札幌医大にも近接して堅調な需要が見られ、地価は依然上昇傾向となっている。 (2)地域内に格別の変動要因はないが、駅徒歩圏にあって利便性が高く、医大病院等にも近接することから、堅調な需要が見込まれる地域である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南２条西１９丁目２９１番６７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万718 円／平米 149万74 円／坪
推定価格 平米 坪	47万2,352 円／平米 156万1,596 円／坪
標準価格 平米 坪	38万9,408 円／平米 128万7,383 円／坪
査定価格 平米 坪	39万7,000 円／平米 131万2,482 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	17.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南２条西１９丁目２９１番６７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万555 円／平米 165万4,835 円／坪
推定価格 平米 坪	50万4,443 円／平米 166万7,689 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,125 円／平米 134万9,261 円／坪
査定価格 平米 坪	41万6,000 円／平米 137万5,296 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南２条西１９丁目２９１番６７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万1,341 円／平米 255万53 円／坪
推定価格 平米 坪	79万5,780 円／平米 263万849 円／坪
標準価格 平米 坪	47万8,233 円／平米 158万1,038 円／坪
査定価格 平米 坪	48万8,000 円／平米 161万3,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ風致地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南２条西１９丁目２９１番６７外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万7,261 円／平米 85万505 円／坪
推定価格 平米 坪	52万6,871 円／平米 174万1,836 円／坪
標準価格 平米 坪	44万1,635 円／平米 146万45 円／坪
査定価格 平米 坪	45万 円／平米 148万7,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情