路線価 (2023) 埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土1934-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 羽生市埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土１９３４番３
価格時点	2023 年
駅名	新郷駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	616万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	625万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,806 円／坪 1平米 1万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね羽生市内の市街地外縁部の住宅地域。需要者の中心は、市内及び周辺の居住者と考えられる。近隣地域は、東境を南流する会ノ川の自然堤防上に集落のある農業地域で、秩父鉄道「新郷」駅周辺が宅地化している。東武伊勢崎線「羽生」駅から離れており、市街化区域ではあるが市街化調整区域内の物件とも競合し、人気はない。土地は２００～４００㎡程度で４００～８００万円程度が取引の中心。 (2) 同一需給圏は羽生市内の住宅地のうち市街地周辺部及び外縁部に所在する地域である。需要者は市内居住の一次取得者が中心である。近隣地域は市街化区域内に所在するものの羽生駅周辺の市街地から離れており需要が限られる一方、市街化調整区域内において供給が行われていることに加えて、人口も年々減少しており需給バランスは不安定である。同一需給圏内の土地の取引面積は４０～１００坪超程度まで幅があるため取引価格にも幅が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格が低位に求められたが、対象不動産の最有効使用は低層住宅の敷地と判定されるため、収益性よりも市場で生起した住宅地の取引事例を基に試算した比準価格の方がより市場の実態を反映して説得力を有する。したがって、本件においては比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新郷駅北方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	98 坪 (324 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽生市埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土１９３４番３
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	16 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ハザードマップによる水害リスク（０．５～３ｍ未満）
街路	基準方位北、５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)秩父鉄道沿線の住宅地域で、人口の減少幅も市内で最も大きく、徐々に衰退していくものと予測する。 (2)既に住宅地として熟成しており、今後も現況の状況で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2022年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万4,136円 1平米 1万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)異次元金融緩和で不動産市況は好調であり、コロナ禍とインフレが郊外移転を促している。但し、日銀の政策修正には注意すべき。リセッションの虞。 (2)羽生市の今年９月までの新設住宅着工戸数は前年同期間と比較してやや減少しており、生産年齢人口減少等により地価は下落基調である。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。 (2)住宅地として成熟しており、特別な変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	羽生Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土１９３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,615 円／平米 8万4,683 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,072 円／平米 8万9,500 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,717 円／平米 6万5,184 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,900 円／平米 6万5,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	1.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	羽生Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土１９３４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,445 円／平米 7万897 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,028 円／平米 8万2,743 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,121 円／平米 6万9,826 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	羽生Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市大字上新郷字上悪土１９３４番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,775 円／平米 1万9,092 円／坪
推定価格 平米 坪	8,960 円／平米 2万9,622 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,673 円／平米 4万1,897 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情