路線価 (2023) 埼玉県羽生市東9-11-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 羽生市埼玉県羽生市東９丁目１１番８
価格時点	2023 年
駅名	羽生駅 から 2000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	377万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	379万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,369 円／坪 1平米 2万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、羽生市の市街化区域内の住宅地域の内、市街地縁辺部及びその周辺である。需要者の中心は、同市又は周辺市に居住する３０代～４０代の一次取得者が中心であり、都心へのアクセス等利便性にやや難があることから、他の地域からの転入は少ない。需要の中心価格帯は、土地１５０～２００㎡程度で４００～６００万円程度、新築戸建住宅は１，９００～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は羽生市内の市街化区域に所在する住宅地域である。需要者は市内居住の一次取得者が中心である。近隣地域は市街地周辺部に所在し駅や小学校から距離があり、周辺には未利用地も多く見られ需要が劣る一方、市街化調整区域内において開発が活発であり供給過剰なうえ、人口も年々減少しており需給バランスは不安定である。同一需給圏内のうち市街地周辺部の土地の取引面積は４０～１００坪超程度まで幅があるため取引価格にも幅が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等も混在するが、戸建指向の強い地域であるため、取引に当たっては居住の快適性、利便性が主要な選択指標となっている。収益性に対する期待は低く、自用目的での取引が中心である。よって、典型的需要者の行動原理をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格が低位に求められたが、対象不動産の最有効使用は低層住宅の敷地と判定されるため、収益性よりも市場で生起した住宅地の取引事例を基に試算した比準価格の方がより市場の実態を反映して説得力を有する。したがって、本件においては比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	羽生駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	羽生市埼玉県羽生市東９丁目１１番８
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)羽生駅徒歩限界圏に位置する住宅地域で、需要は弱含みである。 (2)当該地域は住宅のほか空地等も残る地域であり、徐々に空地等が住宅地として開発されていく可能性はあるものの、当面は現況の状況で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,352 円 1平米 2万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,683 円 1平米 2万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,683円 1平米 2万3,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万7,030円 1平米 2万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動きが見られ、緩やかに回復傾向にある。羽生市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見られる。 (2)羽生市の今年９月までの新設住宅着工戸数は前年同期間と比較してやや減少しており、生産年齢人口減少等により地価は下落基調である。
地域要因
(1)羽生市郊外の住宅地域で、徒歩限界圏にあって、利便性が劣るため、需要は弱含みである。 (2)空地等が残るが、特別な変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	羽生Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市東９丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,314 円／平米 11万3,442 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,868 円／平米 11万1,968 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,325 円／平米 7万7,112 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	羽生Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市東９丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,589 円／平米 8万1,291 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,840 円／平米 8万2,121 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,215 円／平米 7万6,749 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	羽生Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市東９丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,405 円／平米 6万847 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,240 円／平米 8万3,443 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,376 円／平米 7万3,975 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	羽生Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市東９丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,324 円／平米 10万6,863 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,844 円／平米 10万5,276 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,414 円／平米 8万4,019 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	羽生Ｒ０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	羽生市
地域	埼玉県羽生市東９丁目１１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,686 円／平米 9万1,530 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,691 円／平米 10万4,770 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,981 円／平米 7万5,975 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情