路線価 (2023) 埼玉県鴻巣市新宿2-68-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鴻巣市埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２
価格時点	2023 年
駅名	行田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	764万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万7,120 円 1平米 5万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	763万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円／坪 1平米 5万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、行田市・鴻巣市のうち、ＪＲ高崎線「行田」駅の駅勢圏及びその周辺の圏域で、中心となる需要者は地元に地縁のある者や県南方面に勤める勤労者である。近傍の取引水準は、１５０㎡～２００㎡程度の土地で９００万円～１５００万円、新築建売で２３００万円～３０００万円程度である。売主・買主の属性等によって市場の様相は異なる模様で、取引価格の分散も比較的大きい。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線行田駅勢圏の住宅地域を中心として、鴻巣駅、北鴻巣駅、吹上駅を最寄駅とする住宅地域を含む圏域。需要者は、鴻巣市、行田市、北本市等に居住する３０～４０代の一次取得者層が中心である。区画整理済みの住宅地域であるが未利用地も見られるなど熟成度は低く、利便性は良好であるものの需要は依然弱含みである。土地８００～１１００万円程度（１５０㎡程度）、新築戸建物件２３００～２８００万円程度が中心価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ①比準価格は、多数の取引事例を考慮した上で、対象標準地につき、最も典型的と認められる価格水準を見出したものであるが、上記のとおり市場の実情は多様であり価格にも分散が見られるので、このことを考慮した最終判定が必要である。②収益価格は相対低位であるが、土地の保有価値を示す指標として参考とすべき価格である。以上を考慮し、①の価格を標準に、②の価格を参考とし、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記のとおり決定した。 (2) 行田駅東方徒歩圏内に位置する戸建住宅中心の住宅地域である。収益価格は投下資本に見合う賃料の徴収が困難なため、低く試算された。近隣地域では戸建住宅用地として利用することを目的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であり、収益性を反映した収益価格よりも市場性を反映した比準価格の相対的説得力が高い。よって、代表標準地との検討も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	行田駅東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴻巣市埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２
標準地の範囲
東	130 m
西	350 m
南	200 m
北	320 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地利用は安定しており、当分現状維持と予測する。 (2)区画整然とした行田駅徒歩圏内の住宅地域。空地も見られるものの、大型商業施設や最寄駅等への接近性が良好であることから、徐々に住宅地域としての熟成度を高めつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万6,376 円 1平米 5万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万6,376円 1平米 5万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 18万7,120円 1平米 5万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万7,120円 1平米 5万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コストプッシュインフレにより、新築物件総額は上昇気味に推移したが、人口・所得の伸び悩み等の根底的マイナス要因もあり、市場は全般に不透明。 (2)海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合的要因により建物の建築費が高騰しており、これが今後の地価に及ぼす影響を注視していく必要がある。
地域要因
(1)通勤層の需要指向もある地域だが、人口減少・老齢化等の影響も否めない。 (2)行田駅徒歩圏内の街区整然とした住宅地域。徐々に住宅地域としての熟成度を高めつつ推移しているが、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の如何による市場性変動は、特に認められない。 (2)個別的要因に大きな変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,997 円／平米 21万4,880 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,011 円／平米 20万5,008 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,011 円／平米 20万5,008 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,130 円／平米 12万9,364 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,006 円／平米 17万5,238 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,088 円／平米 17万8,815 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,544 円／平米 22万3,300 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,633 円／平米 23万207 円／坪
標準価格 平米 坪	6万288 円／平米 19万9,312 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,200 円／平米 20万2,327 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,310 円／平米 18万2,855 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,493 円／平米 18万154 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,910 円／平米 19万1,450 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,800 円／平米 19万4,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市新宿２丁目６８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,957 円／平米 21万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,982 円／平米 21万4,830 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,595 円／平米 19万3,715 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,500 円／平米 19万6,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情