路線価 (2023) 北海道小樽市桜1-112-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市桜１丁目１１２番２
価格時点	2023 年
駅名	小樽築港駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	466万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	466万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,385 円／坪 1平米 2万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ南小樽～朝里駅方面の通称南小樽及び東小樽地区一円の住宅地域で、小樽在住の個人による自用目的での一次取得が需要の中心である。当該近隣地域は概ね平坦で、バス停や大型小売店舗にも近い等利便性も比較的良好なため、アパート等の集合住宅も見られる地域ではあるが、近年は借家需給の悪化により収益物件用地需要は減少傾向にある。既成住宅地域のため中心価格帯は把握しがたいが、既存戸建住宅の売れ筋は総額１０００万円未満である。 (2) 同一需給圏は小樽市東部、桜地区に位置する傾斜地の住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人または戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心。隣接する札幌市内の住宅地価格が高騰している中、小樽市内でも札幌市に隣接する地域においては需要は強まっているが中心部を除く他の地域は上昇までは至っていない。建築費の高騰もあり市場は落ち着きをみせている。中心的価格帯は土地が規模２００㎡程度で４７０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺は桜地区では稀少な平坦地で、かつ利便性も良好なため、アパートやマンションも見られる住宅用途の多様性を有する地域である。ただ近年は、生産年齢人口の減少により借家需要には陰りが見られ、供給過剰感もあってアパート建築は減少傾向にあり、価格の決定過程における収益性検討の比重は低下していると思料される。よって本件では、比準価格を採用し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (2) 桜地区の比較的平坦地の住宅地域で、周辺にはアパート等も見受けられるが、標準的な土地の面積等から想定した建物では、投資額に見合う収益が、建築費の高騰等もあり確保されないことから、収益価格は低位に求められた。収益還元法は想定部分も多く、想定建物の内容等により異なるものであり、本件においては、売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考として、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小樽築港駅南東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に共同住宅も見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市桜１丁目１１２番２
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	桜町本通西側背後に位置する桜地区では稀少な平坦地の既成住宅地域
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。 (2)札幌市内における住宅需要は未だ強く、周辺都市においてもその傾向が広がっている。一方で、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が、徐々に不動産市場に伺える状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,385 円 1平米 2万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万5,046 円 1平米 2万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万5,046円 1平米 2万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万4,385円 1平米 2万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅地需要は減少傾向にあり、コロナ禍の影響は小さい。 (2)地価上昇を牽引した札幌市で、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等が市場に与える影響が見られ隣接都市にも影響を及ぼしている。
地域要因
(1)桜地区では稀少な平坦地で、桜町本通沿いの商店街に近接し利便性も比較的良好なため、需要は底堅い。 (2)隣接する札幌市内の住宅需要が高まる中、札幌市に近い地域の住宅地需要中心に傾斜地も不動産需要は強まっているが、建築費高騰等の影響が伺える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市桜１丁目１１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,371 円／平米 6万735 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,874 円／平米 6万2,397 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,400 円／平米 6万4,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市桜１丁目１１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,107 円／平米 7万3,086 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,054 円／平米 6万9,605 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,614 円／平米 7万4,762 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	6 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市桜１丁目１１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,542 円／平米 7万4,524 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,246 円／平米 7万239 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,791 円／平米 8万1,959 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市桜１丁目１１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,673 円／平米 8万1,569 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,145 円／平米 7万6,517 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,887 円／平米 8万2,276 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	60 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情