路線価 (2023) 埼玉県鴻巣市南2-403-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鴻巣市埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６
価格時点	2023 年
駅名	吹上駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	546万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	546万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万508 円／坪 1平米 5万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市の圏域。需要者の中心は鴻巣市及び周辺市に居住する３０～４０歳台の１次取得者が大半を占め、県南等の地域からの転入も一部見られる。吹上駅徒歩圏内にある住宅地域であるが、熟成度はやや低い。近隣地域内の土地は１３０㎡程度で７００～８００万円程度、新築建物付きの戸建物件は２，２００～２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、鴻巣市、行田市の住宅地域である。需要者の中心は地縁を有する個人が中心で、圏外からの転入は少ない。周辺には依然として農地も残るものの、徐々に戸建分譲等により宅地化が進んでいる。小規模な既存のミニ分譲地も存するが、需要の中心は、土地１００～１８０㎡程度で６００～１１００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円台前半から半ばである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件も散見されるが、地主が相続対策や節税目的で経営しているケースが多く、経済合理性よりも居住の快適性等が優先される地域である。現実にもエンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、比準価格を標準とし、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格であるが、近隣地域では持家需要が中心であることから、取引価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。よって本件においては比準価格を標準とし、また、取引主体や取引の経緯により見られる市場価格の分散傾向も考慮のうえ収益価格を参酌し、代表標準地との均衡及び前年価格との連続性にも留意して、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	吹上駅西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか貸家等も見られる新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴻巣市埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	340 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	13 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)吹上駅徒歩圏内の既成の住宅地域である。潜在的な需要もあるが、地価は僅かに下落傾向にある。 (2)一般住宅を中心とした住宅地域として熟成推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,128 円 1平米 5万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万9,434 円 1平米 5万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,128円 1平米 5万6,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万838円 1平米 5万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万9,434円 1平米 5万7,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万838円 1平米 5万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動きが見られ、緩やかに回復傾向にある。鴻巣市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見られる。 (2)鴻巣市の人口は５年間で約１％の減少傾向にあり、高齢化率は徐々に高くなってきている。
地域要因
(1)吹上駅から徒歩圏に位置するが、人口減少等の影響もあり、需要は弱含みである。 (2)鴻巣駅勢圏と比較して利便性・地勢等の面で選好性は弱く、地価はやや弱含みと思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、代替競争関係にある不動産と比較した際の優劣及び競争力の程度は概ね普通であり、変動は認められない。 (2)近隣地域における概ね標準的な画地である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,857 円／平米 20万4,499 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,476 円／平米 18万6,710 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,137 円／平米 19万5,507 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,383 円／平米 12万3,588 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,216 円／平米 15万9,402 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,525 円／平米 18万6,872 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万414 円／平米 26万5,849 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,862 円／平米 25万800 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,546 円／平米 22万1 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,500 円／平米 21万9,849 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,432 円／平米 19万3,176 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,736 円／平米 19万875 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,736 円／平米 19万875 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市南２丁目４０３番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,020 円／平米 18万8,508 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,233 円／平米 18万5,906 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,403 円／平米 17万6,550 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情