路線価 (2023) 埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割1553 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鴻巣市埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
価格時点	2023 年
駅名	鴻巣駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (833 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (833 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,259 円／坪 1平米 1万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね鴻巣市、北本市及び行田市の市街化調整区内の農家集落地域である。取引はあっても小規模画地に係るものが多く、農家住宅地のような大規模画地の取引は少ない。需要者は同一需給圏内の地縁者または開発業者であり、圏域外からの転入は少ない。また、調整区域における宅地開発はコロナ禍発生前に一段落し、需給は弱含みに推移している。需要の中心は開発素地で１３千円～２５千円／㎡程度で、個別性により取引価格に差異が生じがちである。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市及び行田市の市街化調整区域内の圏域。需要者は近隣地域に地縁乃至血縁を有する個人等が中心で、同一需給圏外からの転入者は殆どない。調整区域内に存することから開発等が制限されることに加え、利便性も相対的に劣るため、需要は引き続き弱含みである。取引自体が殆どなく、規模等によって取引価格もまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の市街化調整区域の取引事例を広域的に収集した。採用４事例による比準価格は、規模や環境格差修正等により一部補修正格差率が大きいが、試算値間の開差は小さく、更地取引の事例を含む比準価格の信頼性は高い。当該地域は農家住宅等が多く賃貸市場は未形成のため、収益価格は求められなかった。そこで、本件は比準価格を標準に、人口減少等による二極化という現下の地域の地価動向、前年価格等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は鴻巣市外縁部の市街化調整区域に存する農家住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるので収益還元法は適用しない。比準価格のみの試算となったが、自己利用目的での取引が中心であるため市場性を反映した比準価格の信頼性は高いと判断した。よって、前年公示価格及び類似標準地との均衡等も踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴻巣駅西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	252 坪 (833 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の多い中に農家、一般住宅等が散在する地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴻巣市埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
標準地の範囲
東	570 m
西	380 m
南	200 m
北	230 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	40 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅中心の市街化調整区域内の農家集落地域で、都市計画法第３４条第１２号区域に該当するが、敷地規模が大きく需要者も限定されるため、当面は現状のまま静態的に推移するものと予測する。 (2)農家住宅が中心の農家集落地域。調整区域内に位置し、行政上の規制も厳しいことから、今後とも地域要因に大きな変化はなく、現状を維持しつつ推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,259 円 1平米 1万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,259円 1平米 1万4,900円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 4万9,921円 1平米 1万5,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響縮小、働き方変化に伴う住宅地需要の回復等により、市域住宅地の一部で若干の上昇に転じたが、調整区域では下落基調が持続。 (2)海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合的要因により建物の建築費が高騰しており、これが今後の地価に及ぼす影響を注視していく必要がある。
地域要因
(1)地域内に特別の変化はない。交通接近性、利便性が劣る市街化調整区域内の農家集落地域にあるため、人口減少等による二極化の影響が大きい。 (2)鴻巣市西側外縁部の農家集落地域である。市街化調整区域内に存し、行政上の規制も厳しいことから地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。画地規模が大きいため選好性はやや弱く、その他もほぼ標準的で競争力の程度は概ね普通程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,083 円／平米 5万3,170 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,083 円／平米 5万3,170 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,390 円／平米 5万879 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,485 円／平米 8万947 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,821 円／平米 4万8,998 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鴻巣川里Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,469 円／平米 5万4,447 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,519 円／平米 5万4,612 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,017 円／平米 4万9,646 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市糠田字本田壱ノ割１５５３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,019 円／平米 4万9,653 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,004 円／平米 4万9,603 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,511 円／平米 4万7,973 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情