路線価 (2023) 埼玉県鴻巣市下忍字砂山3981-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鴻巣市埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０
価格時点	2023 年
駅名	吹上駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	669万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円 1平米 4万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	669万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,027 円／坪 1平米 4万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、高崎線沿いの鴻巣・行田市の圏域である。需要者の中心はこの圏域に居住する者で、圏外からの転入者は少ない。最寄駅から、国道１７号吹上バイパスの外側、徒歩限界圏の住宅地域であり、鴻巣市街地と熊谷市街地との狭間にあって、鴻巣、北鴻巣駅勢圏に比べて、住宅地需要は弱含みで推移している。中心となる価格帯は、土地が１４０㎡程度で６００～８００万円、新築戸建住宅が２，０００～２，３００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、行田市の圏域。需要者の中心は鴻巣市及び周辺市に居住する３０～４０歳台の１次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。小規模住宅が多く、未利用地も残されているが、徐々に熟成度を高めていくと予測される。近隣地域内の土地は１４０㎡程度で６００～８００万円程度、新築建物付きの戸建物件は１，９００～２，３００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、徒歩限界圏の郊外型の住宅地域内にあって、一部アパート等も介在するが、税務対策のものが大半で、地価形成は専ら自己居住目的での取引により形成されている。比準価格は４事例からの水準が集約されたので、この点を重視し同一近隣の事例を関連付けて決定しており、その信頼性は高い。よって本件は、比準価格を標準に収益価格を参考に、代表標準地からの検討、前年価格、単価と総額の検討も行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート等の収益物件も散見されるが、地主が相続対策や節税目的で経営しているケースが多く、経済合理性よりも居住の快適性等が優先される地域である。現実にもエンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吹上駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴻巣市埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０
標準地の範囲
東	180 m
西	220 m
南	220 m
北	360 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１７号吹上バイパスの北側背後に位置する郊外型の住宅地域で、特別の発展要因もないため、二極化の影響を受けつつ徐々にその熟成度を高めていくものと予測する。 (2)吹上駅利用圏内の住宅地域であるが、国道１７号を超えるため、やや需要は弱い。当面も弱含みで推移していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万3,647 円 1平米 4万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,986 円 1平米 4万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感の後退、働き方変化に伴う住宅地需要の回復等により、鴻巣市域住宅地は鴻巣駅徒歩圏内を中心に若干の上昇に転じた。 (2)景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動きが見られ、緩やかに回復傾向にある。鴻巣市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見られる。
地域要因
(1)吹上駅徒歩限界圏、１７号ＢＰ以遠の住宅地域で住環境もやや見劣りし、同一需給圏内での選好性は弱く、コロナ禍縮小の中でも若干の下落基調。 (2)吹上駅徒歩限界圏に位置し、利便性はやや劣る。地価は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、標準街路の北接面に比べ、西接面であるので競争力はやや優る。 (2)西道路のため、北道路よりも快適性はやや優るが、その他の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万367 円／平米 16万6,513 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,397 円／平米 16万9,918 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,397 円／平米 16万9,918 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,075 円／平米 15万2,324 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,261 円／平米 15万2,939 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,205 円／平米 15万6,060 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,386 円／平米 15万46 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,764 円／平米 14万4,684 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,210 円／平米 15万6,076 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,370 円／平米 14万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,288 円／平米 18万9,394 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,101 円／平米 15万9,022 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	鴻巣吹上Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,499 円／平米 19万92 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,499 円／平米 19万92 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,757 円／平米 15万7,885 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情