路線価 (2023) 埼玉県鴻巣市屈巣字市場2748-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鴻巣市埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
価格時点	2023 年
駅名	北鴻巣駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	526万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	526万 円 (321 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鴻巣、北本、行田及び加須の各市域郊外の市街化調整区域に属する農家集落地域である。都市計画法第３４条１１号の区域であるので、需要者は同一需給圏内の個人地縁者または開発業者で、圏域外からの転入は少ない。また、調整区域における宅地開発は一段落し、需給は弱含みに推移している。需要の中心は、土地３５０㎡程度で５００～７００万円、新築戸建で１，０００万円台後半～２，０００万円台前半で、規模により価格に差異が見られる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市、行田市、加須市の圏域に属する市街化調整区域内の集落地域である。需要者の中心は地縁を有する個人等が中心であるが、都市計画法第３４条第１１号区域のため、不動産業者が農地を取得し、宅地開発して、分譲するケースも多く見られる。地価は弱含みで、引続き下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は土地３５０㎡程度で５００～７００万円程度、新築戸建てで２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域内の農家集落地域という地域的特性により、比準価格のみを得た。取引が少ないので、広域的に事例収集を行い、より規範性の高い隣接地域の事例を中心に判定した当該比準価格は、適切な市場実勢を反映し得たと考える。よって、本件は比準価格を標準に、代表標準地との規準、これに同一需給圏内の類似標準地の価格動向、単価と総額との関係の適否にも留意の上検討した結果、本件は比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。現実にも、エンドユーザーによる自用目的の取引が大半であるため、取引市場の実態を顕現した比準価格を標準とし、近隣地域の需給動向、代表標準地、単価と総額との関連等の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北鴻巣駅北東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	97.1 坪 (321 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴻巣市埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	320 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	20 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都市計画法第３４条第１１号区域に該当する。
街路	基準方位　北　　５．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)都市計画法第３４条第１１号の区域指定を受け、農家住宅を中心に一般住宅も混在するが、開発も一段落し当面は現状維持程度のやや弱含みで推移するものと予測する。 (2)北鴻巣駅徒歩圏を完全に外れているが、都市計画法第３４条１１号区域の指定がされ、鴻巣駅方面のバス便もあることから、旧川里町域の中においては需要が認められる。但し、弱含みである。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響縮小、働き方変化に伴う住宅地需要の回復等により、市域住宅地の一部で若干の上昇に転じたが、調整区域では下落基調が持続。 (2)景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動きが見られ、緩やかに回復傾向にある。鴻巣市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見られる。
地域要因
(1)地域内に特別の変化はない。旧川里地区の中では鴻巣市街部に近い、都計法第３４条１１号区域なので、新型コロナ及び二極化の影響はやや小さい。 (2)旧川里町域では需要は認められる方だが鴻巣市全体で俯瞰すると駅から遠く、需要は弱含みで推移している。地域要因に特別の変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、標準街路の北接面に比べ、接面方位は北西なので環境条件が若干優る。 (2)北西道路のため、北道路よりも快適性はやや優るが、その他の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鴻巣川里Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,469 円／平米 5万4,447 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,519 円／平米 5万4,612 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,291 円／平米 5万3,858 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣川里Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,517 円／平米 5万4,605 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,467 円／平米 5万4,440 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,189 円／平米 5万6,827 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,400 円／平米 5万7,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,767 円／平米 4万2,208 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,652 円／平米 4万1,828 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,207 円／平米 5万274 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,400 円／平米 5万912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,362 円／平米 8万541 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,187 円／平米 5万3,514 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	行田Ｒ０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	行田市
地域	埼玉県鴻巣市屈巣字市場２７４８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,223 円／平米 6万3,551 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,774 円／平米 5万5,455 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情