路線価 (2023) 埼玉県鴻巣市天神5-55-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鴻巣市埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１
価格時点	2023 年
駅名	鴻巣駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,125 円 1平米 8万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (175 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万7,125 円／坪 1平米 8万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち鴻巣市居住者等の地縁を有する者が多い。国道１７号を越えるが、住環境、生活利便性等比較的良好な区画整理済の住宅地域で物件の供給が少ないため、当該近隣への需要は根強いものがある。需要の中心価格帯は、土地１５０㎡程度で１，２００～１，４００万円程度、新築の戸建物件は２，６００～２，９００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の鴻巣市、北本市の住宅地域である。典型的需要者は、鴻巣市居住者又は同市に地縁乃至血縁を有する３０代～４０代の一次取得者が中心であり、都内及び県南等からの転入は少ない。区画整然とした住宅地域で住環境・利便性ともに良好であり、住宅地に対する需要の高まりを受け、地価は上昇に転じた。中心となる価格帯は、土地１８０㎡程度で１４００～１６００万円程度、新築戸建住宅は２９００～３１００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 街区整然とした戸建一般住宅中心の住宅地域のため、地価は専ら居住等の自己利用目的の取引により形成されている。よって、当該近隣は収益性よりも快適性重視の住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。以上検討の結果、本件は市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考に、代表標準地からの検討、前年価格、単価と総額との関連、市域の地価動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 鴻巣駅東方徒歩圏内に位置する戸建住宅中心の住宅地域である。収益価格は投下資本に見合う賃料の徴収が困難なため、低く試算された。近隣地域では、戸建住宅用地として利用することを目的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるため、収益性を反映した収益価格よりも市場性を反映した比準価格の相対的説得力が高い。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴻巣駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	52.9 坪 (175 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴻巣市埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１
標準地の範囲
東	210 m
西	290 m
南	180 m
北	340 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１７号バイパスを超えるが、区画整理済の中規模一般住宅中心の住宅地域であり、今後も着実に住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測する。 (2)鴻巣駅徒歩圏内の住宅地域である。未利用地が若干残っているが、街区整然として住環境は良好であり、今後も住宅地としての熟成度を徐々に高めつつ推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,373 円 1平米 8万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万7,125 円 1平米 8万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,373円 1平米 8万3,900円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万7,125円 1平米 8万800円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 26万4,480円 1平米 8万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの先行き不透明感の後退、働き方変化に伴う住宅地需要の回復等により、鴻巣市域住宅地は鴻巣駅徒歩圏内を中心に若干の上昇に転じた。 (2)海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合的要因により建物の建築費が高騰しており、これが今後の地価に及ぼす影響を注視していく必要がある。
地域要因
(1)公共公益施設に近い、区画整然とした住環境等比較的良好な住宅地域である。地価は、上記一般的要因の新型コロナ禍の縮小等により、若干の上昇。 (2)鴻巣駅徒歩圏内の区画整然とした戸建住宅中心の住宅地域。住環境は良好であり、徐々に熟成度を高めつつ推移しているが地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。なお、標準街路の北接面に比べて、接面方位は北東なので、市場性は若干優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,767 円／平米 26万404 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,564 円／平米 23万9,897 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,564 円／平米 23万9,897 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,700 円／平米 24万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,726 円／平米 31万6,470 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,105 円／平米 31万7,723 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,105 円／平米 31万7,723 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,500 円／平米 32万2,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,444 円／平米 29万2,396 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,793 円／平米 27万7,020 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,793 円／平米 27万7,020 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,000 円／平米 28万1,010 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,418 円／平米 26万2,556 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,428 円／平米 24万9,365 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,761 円／平米 25万7,078 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,900 円／平米 26万843 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,645 円／平米 25万3,388 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,587 円／平米 24万9,891 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,246 円／平米 27万5,211 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,500 円／平米 27万9,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情