路線価 (2023) 埼玉県鴻巣市本町4-2811-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 鴻巣市埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３
価格時点	2023 年
駅名	鴻巣駅 から 160m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円 1平米 16万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,470万 円 (209 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 54万8,796 円／坪 1平米 16万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ高崎線上尾駅から熊谷駅間各駅周辺の普通商業地域。需要者の中心は県内を商圏とする法人。鴻巣駅東口再開発ビル、「駅通り地区」再開発ビルの竣工等によっても駅前商業地の活性化は難しく、国道１７号等の幹線沿い大型店への顧客流出は常態化している。近隣の地価は駅東口再開発事業により下げ止まり状態と考える。なお市域商業地の取引水準は個別性が強く、価格帯の幅が広く中心価格帯は見出せず、幅で示せば１０～１８万円／㎡である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線の上尾駅から熊谷駅周辺の普通商業地域である。需要者は、同一需給圏内の中・小規模法人、個人商店主等が中心である。鴻巣駅東口の再開発事業は、令和２年３月に再開発地区に隣接する道路や街区公園の整備が完了した。良好な立地条件や再開発事業の影響で、概ね横這い傾向が続いている。ただし、商業地の取引件数は少なく、需要の中心となる価格は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅東口再開発ビル（エルミこうのす）、「駅通り地区」再開発ビルに隣接する当該近隣の現況は、埼玉りそな銀行を除くと総じて古くからの自用の店舗が中心である。これら古くからの既存商業施設の低迷に加え、郊外商業施設への顧客流出等を反映して、収益価格は低位に試算された。当該近隣は、収益性及び商業繁華性の特に高い高度商業地域ではないので、比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 鴻巣駅至近の商業地域であり、貸店舗の賃貸市場は形成されているが、地域の特性として、収益価格ベースで取引がされるほど熟成していない。現実の取引においても自用目的が中心であり、比準価格ベースでなされている。よって市場実勢を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を勘案し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴻巣駅東方
距離	160 m
土地の状態
土地面積	63.2 坪 (209 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前通り商店街
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鴻巣市埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３
標準地の範囲
東	100 m
西	110 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅通り地区再開発事業により、接面街路の拡幅整備が、令和２年に実施された。
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅通り地区再開発事業の工事竣工によっても、市域中心市街地商業地は、郊外型大規模商業施設等との厳しい競争により現状維持がやっとである。今後は、現状の低中層利用から、徐々に高度利用化が進むものと予測する。 (2)近隣地域北側の再開発事業は、概ね完了し、前面道路の県道も拡幅された。景気の回復や再開発事業の影響等により、駅至近の商業地域の地価は概ね安定している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 54万8,796円 1平米 16万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の先行き不透明感の後退、働き方変化に伴う住宅地需要の回復等により、鴻巣市域住宅地は一部上昇に転じたが、商業地は横ばい程度で推移。 (2)景気は企業収益、個人消費等に持ち直しの動きが見られ、緩やかに回復傾向にある。鴻巣市の人口は減少傾向で、土地の需要も二極化が見られる。
地域要因
(1)「駅通り地区」再開発による令和２年の「鴻巣宿おおとり公園整備」、「駅通り拡幅整備」の工事完了以降、地域要因に特に変化はない。 (2)近隣地域北側の再開発事業が概ね完了している。駅至近のため、需要は堅調で、地価は安定的である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替競争関係にある他の不動産に比較して優位性はなく、競争の程度は普通程度である。その他の個別的要因の変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,790 円／平米 35万3,048 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,925 円／平米 57万4,996 円／坪
査定価格 平米 坪	17万4,000 円／平米 57万5,244 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,400 円／平米 36万1,676 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,214 円／平米 35万1,143 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,442 円／平米 54万6,951 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鴻巣鴻巣Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	鴻巣市
地域	埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,800 円／平米 28万349 円／坪
推定価格 平米 坪	12万798 円／平米 39万9,358 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,383 円／平米 58万6,428 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	19.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０６０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北本市
地域	埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,980 円／平米 37万206 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,491 円／平米 60万9 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０５０４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県鴻巣市本町４丁目２８１１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,700 円／平米 47万1,766 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,236 円／平米 46万314 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,140 円／平米 57万9,013 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情