路線価 (2023) 北海道小樽市天神1-24-51 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市天神１丁目２４番５１
価格時点	2023 年
駅名	南小樽駅 から 3300m
路線価
1坪当たり	1坪 1万6,530 円
1平米当たり	1平米 5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	85万1,000 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,820 円 1平米 6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	85万1,000 円 (129 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,820 円／坪 1平米 6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ「南小樽」駅を最寄り駅とする郊外に所在する住宅地域一円である。需要者の中心は、自己居住用不動産取得目的の個人である。当該地域は傾斜地上の住宅団地で、交通及び生活利便性が劣るため、需要は少ない。新築物件はほとんどなく、需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の更地で総額１００万円程度であると思料する。 (2) 同一需給圏は小樽市郊外の傾斜地に所在する住宅地域一円である。中心となる需要者は、小樽市内に居住する自用目的の個人である。近隣地域とその周辺は、南東向きの傾斜地に拡がる住宅団地で、市街地外延部に存し交通・生活利便性に劣るため、宅地需要は弱い状況が続いている。新築物件はほとんどなく、中古住宅取引が主で、取引価格は築年数、規模等により様々で、需要の中心となる市場価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心市街地から離れた郊外の住宅地域であり、自己使用不動産が大半を占め、現実の不動産市場においては持家需要が中心となって価格形成が行われている。賃貸需要に乏しく収益還元法の適用はできなかったが、現実の不動産市場を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は傾斜地域に存する戸建住宅地域で、自用目的がほとんどであり、市街地外延部に所在し交通利便性に劣るため、収益物件はほぼ見られない。戸建住宅の賃貸想定についても需要が弱く賃貸市場が熟成していないため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	南小樽駅南西方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	39 坪 (129 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市天神１丁目２４番５１
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地外延部の傾斜地に存する既成住宅地域
街路	基準方位　北　　６．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小樽市郊外の傾斜地に所在する戸建住宅地域で、今後も当該状況を維持すると予測する。小樽市中心部から遠く需要が少ないため弱含み傾向が続くと予測する。 (2)小樽駅の南西方郊外の傾斜地に所在する戸建住宅地域で、今後とも現状維持で推移すると予測する。宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,820 円 1平米 6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,820 円 1平米 6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,820円 1平米 6,600円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 2万2,481円 1平米 6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,820円 1平米 6,600円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 2万2,481円 1平米 6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の不動産市場への影響は限定的である。小樽市の人口及び世帯数は減少傾向、高齢化の進行。 (2)小樽市においては人口減少、高齢化の進行等により、全般的に宅地需要は弱いが、利便性に優れる平坦地などでは地価の上昇傾向も見られる。
地域要因
(1)傾斜地上の住宅地域の需要減退。 (2)傾斜地に存する住宅地域であり、宅地需要は弱い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231261203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市天神１丁目２４番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,541 円／平米 1万8,319 円／坪
推定価格 平米 坪	7,148 円／平米 2万3,631 円／坪
標準価格 平米 坪	7,148 円／平米 2万3,631 円／坪
査定価格 平米 坪	7,260 円／平米 2万4,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231261203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市天神１丁目２４番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,139 円／平米 2万296 円／坪
推定価格 平米 坪	5,705 円／平米 1万8,861 円／坪
標準価格 平米 坪	5,943 円／平米 1万9,648 円／坪
査定価格 平米 坪	6,030 円／平米 1万9,935 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市天神１丁目２４番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5,537 円／平米 1万8,305 円／坪
推定価格 平米 坪	5,455 円／平米 1万8,034 円／坪
標準価格 平米 坪	5,797 円／平米 1万9,165 円／坪
査定価格 平米 坪	5,880 円／平米 1万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231261203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市天神１丁目２４番５１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,851 円／平米 1万9,343 円／坪
推定価格 平米 坪	5,765 円／平米 1万9,059 円／坪
標準価格 平米 坪	6,544 円／平米 2万1,634 円／坪
査定価格 平米 坪	6,640 円／平米 2万1,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情