路線価 (2023) 埼玉県深谷市黒田字下南原993-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 深谷市埼玉県深谷市黒田字下南原９９３番２
価格時点	2023 年
駅名	永田駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	464万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	464万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,989 円／坪 1平米 2万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は秩父鉄道沿線で旧花園町を中心に、旧川本町及び寄居町の住宅地域。需要者は旧花園町等に居住する一次取得者層が中心である。旧花園町は国道１４０号バイパス沿いを中心に商業施設が集積するほか、アウトレットモールの開業もあって、土地需要は安定している。市場での中心となる価格帯については、土地は１５０㎡～２００㎡程度で４００万円～５００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円台前半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は深谷市及び隣接市町の住宅地域であるが、とりわけ秩父鉄道沿線の住宅地域に強い代替関係が認められる。需要者は花園地区に地縁を有する一次取得者が中心である。令和４年にアウトレットが開業したが、永田駅周辺では特別な土地の動きはみられない。公共施設や商業施設等が集積する小前田駅周辺に比べると生活利便性が劣り、需要は弱いが、底値感から地価は安定している。市場の中心価格帯は、２００㎡程度の土地で総額５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　規模等の画地条件、並びに当該地域の賃貸不動産の市場動向等を考慮した結果、収益還元法は適用していない。しかしながら対象標準地は収益性よりも居住の快適性を指向する住宅地域に存する。採用した取引事例は規範性の高い事例で、比準価格は同一需給圏内の宅地の取引市場を概ね適正に反映しており、実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、代表標準地との検討及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺は賃貸需要が低く、投資採算性に見合わないため収益価格の試算は断念し、比準価格のみの試算となった。また、自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であることから、居住の快適性を重視する住宅地の取引市場を反映した比準価格は説得力を有すると判断した。以上より、比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	永田駅南西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深谷市埼玉県深谷市黒田字下南原９９３番２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	永田駅徒歩圏の住宅地。
街路	基準方位北　　　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)秩父鉄道永田駅徒歩圏の戸建住宅地で、当該地域においては地域要因に大きな変化は無く推移すると予測する。「アウトレットモール」開業の影響は現時点では限定的で、地価水準は安定している。 (2)一般住宅のほか農地も多く見られるが、永田駅周辺は生活利便性がやや劣るため、当面は積極的な宅地化はなく、地域要因の大きな変動はないと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,989 円 1平米 2万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万1,989円 1平米 2万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。土地取引件数は１月～９月までは前年同期比で約９％増加。新型コロナの影響はほぼ感じられない。 (2)深谷市の人口は減少傾向だが、低金利もあり住宅地需要は堅調に推移している。ただし今後は建築費高騰による需要の減少が懸念される。
地域要因
(1)対象標準地と同じ旧花園町内に埼玉県北部地域初の「アウトレットモール」が令和４年１０月２０日に開業した。今後の動向が注目される。 (2)花園地区の永田駅徒歩圏に存する農地も多い住宅地域。公共施設や商業施設は小前田駅周辺に集積し、生活利便性がやや劣る。地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	深谷花園Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市黒田字下南原９９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,841 円／平米 13万8,326 円／坪
推定価格 平米 坪	4万39 円／平米 13万2,369 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,198 円／平米 8万3,305 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,600 円／平米 8万4,634 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	深谷花園Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市黒田字下南原９９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,732 円／平米 10万4,906 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,059 円／平米 9万6,069 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,115 円／平米 7万9,724 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	深谷花園Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市黒田字下南原９９３番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万882 円／平米 10万2,096 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,983 円／平米 9万9,124 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,180 円／平米 7万9,939 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情