路線価 (2023) 埼玉県深谷市岡字新田下2610-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 深谷市埼玉県深谷市岡字新田下２６１０番７
価格時点	2023 年
駅名	岡部駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (399 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (399 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線岡部、深谷、本庄駅勢圏に存する戸建住宅地域。需要者の中心は深谷市を中心に周辺市町に居住する一次取得者である。区画整理地や駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示しているが、郊外部や市街地においても居住環境の劣る住宅地では依然地価が下落している。周辺は駅から近いが農地等も混在し、需給はやや低水準である。市場の中心価格帯は土地２００㎡程度で８００万円前後、新築戸建住宅は２０００万円前後である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線岡部駅及び深谷駅、本庄駅勢圏の住宅地域である。需要者は深谷市内のほか周辺市町に在住する３０代～４０代の一次取得者が中心である。当地域は旧岡部町内の既成住宅地域で、最寄駅への接近性には優れているものの街路の配置や住環境が近隣の区画整理地内の宅地に比べて相対的に劣るため人気は低調で需要は弱含んでいる。中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で８００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とした地域として形成され経済合理的な賃貸経営が困難なため収益還元法の適用は断念した。自用の一般住宅を目的とする取引が中心で、採用した事例を含めて類似地域において規範性のある事例資料が収集し得たことから比準価格の信頼性は高いと判断し、市場性を反映した比準価格を標準としつつ、収集した事例資料や単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 岡部駅北方の徒歩圏内に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域。収益価格は、近時の建築費高騰による収益性悪化のため試算を断念せざるを得なかった。近隣地域においては、戸建住宅用地として利用することを目的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	岡部駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	120.7 坪 (399 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深谷市埼玉県深谷市岡字新田下２６１０番７
標準地の範囲
東	130 m
西	60 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	28 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅に近い既成の住宅地域
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか農地も混在する住宅地域であるが、当面は現状の住環境を維持すると予測する。岡部駅からは近いが需給ともに旺盛な地域ではなく、地価は引き続き若干の下落傾向で推移すると予測する。 (2)岡部駅への接近性には優れるものの農家住宅等も見られる住宅地域である。近隣で区画整理事業が進行中で住環境の良好な宅地の供給が増えつつあり、需要は弱含みである。当面現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県北部に位置する都市で、人口は微減傾向である。新型コロナの影響は比較的限定的であったため、取引件数も安定的に推移している。 (2)海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合的要因により建物の建築費が高騰しており、これが今後の地価に及ぼす影響を注視していく必要がある。
地域要因
(1)岡部駅勢圏の既成住宅地域に存しており、地域要因に特に大きな変化は見られない。需要は低水準で依然として地価は若干下落傾向で推移している。 (2)岡部駅徒歩圏内の既成住宅地域である。利便性・環境が相対的に劣るため、需要は相対的に弱く、地域要因に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	深谷岡部Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市岡字新田下２６１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,493 円／平米 15万3,706 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,576 円／平米 14万756 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,119 円／平米 12万2,715 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	深谷岡部Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市岡字新田下２６１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,545 円／平米 12万7,430 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,422 円／平米 12万3,717 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,724 円／平米 12万4,716 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	深谷岡部Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市岡字新田下２６１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,737 円／平米 12万1,453 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,308 円／平米 12万6,646 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,484 円／平米 12万616 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	深谷岡部Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市岡字新田下２６１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,852 円／平米 12万1,833 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,754 円／平米 13万1,427 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,933 円／平米 11万5,488 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	深谷岡部Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市岡字新田下２６１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
推定価格 平米 坪	4万702 円／平米 13万4,561 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,180 円／平米 11万9,611 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情