路線価 (2023) 埼玉県深谷市岡里14-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 深谷市埼玉県深谷市岡里１４番２２
価格時点	2023 年
駅名	岡部駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	718万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	716万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,942 円／坪 1平米 3万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、岡部駅勢圏を中心に、深谷駅及び本庄駅勢圏の戸建住宅地である。需要者は、岡部地区の居住者を中心に、深谷市及び周辺市町の居住者である。市場の需給動向として、岡部駅勢圏の住宅団地で深谷市中心部から遠く、生活利便性が劣るため、宅地需要は弱含みで、地価はやや下落傾向にある。市場での中心となる価格帯は、土地は約２００㎡で８００万円程度、新築戸建住宅で２０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線「岡部」駅勢圏に所在する住宅地域である。需要者は深谷市及び周辺市町に居住する一次取得者が中心である。近隣地域は区画整然としており住環境は良好であるものの、古くに開発された住宅団地内に所在し居住者の高齢化が顕著であり、区画整理地内と比較すると需要が劣り需給バランスがやや不安定である。同一需給圏内における土地の取引価格は５０～８０坪程度の画地で７００～１０００万円程度が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は一般住宅が建ち並ぶ土地区画整理済の閑静な住宅地域で、岡里地区地区計画によって、建物の用途が制限されているため共同住宅の建築を想定することは非現実的であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法に採用した事例は概ね規範性の高い事例で、比準価格は実証的で信頼性の高い価格と判断する。よって、代表標準地との検討及び単価と総額との関連等にも留意したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域は地区計画により共同住宅の建築が制限されている地域であるため収益還元法の適用は断念した。標準地の最有効使用は戸建住宅の敷地であり、主たる需要者は住宅用地の購入を検討している個人と考えられるため、比準価格が標準地の価格形成に最も適合した手法であると判断した。以上から、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岡部駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深谷市埼玉県深谷市岡里１４番２２
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	16 m
面積	185 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	昭和４９年２月６日に換地処分が行われた土地区画整理済の住宅地域
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした岡部駅勢圏の住宅団地で、地域要因に特段の変化は無く推移すると予測する。新型コロナ感染拡大以前から宅地需要は弱含みであり、今後も地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は住宅団地内に所在し住宅地として成熟しているものの、団地内居住者の高齢化が進んでおり、今後の供給しだいでは需給バランスが崩れる可能性があるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,942 円 1平米 3万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,273円 1平米 3万8,800円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。土地取引件数は１月～９月までは前年同期比で約９％増加。新型コロナの影響はほぼ感じられない。 (2)深谷市の今年９月までの新設住宅着工戸数は前年同期間と比較して減少しているものの、住宅市場は今のところ堅調に推移している。
地域要因
(1)昭和４９年２月に換地処分が行われた土地区画整理事業施行済の住宅地域で地域要因に特段の変動は無い。 (2)区画整然とした住宅地として成熟しており、特別な変動要因はない。
個別的要因	(1)令和４年６月に木造２階建の住宅が新築された。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	深谷岡部Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市岡里１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,545 円／平米 12万7,430 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,422 円／平米 12万3,717 円／坪
標準価格 平米 坪	4万282 円／平米 13万3,172 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	深谷岡部Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市岡里１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
推定価格 平米 坪	4万702 円／平米 13万4,561 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,326 円／平米 12万6,706 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	深谷岡部Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市岡里１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,852 円／平米 12万1,833 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,754 円／平米 13万1,427 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,433 円／平米 12万3,753 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	深谷岡部Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市岡里１４番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,036 円／平米 11万9,135 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,986 円／平米 11万5,664 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,330 円／平米 12万107 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情