路線価 (2023) 埼玉県深谷市西島町3-4-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 深谷市埼玉県深谷市西島町３丁目４番１０
価格時点	2023 年
駅名	深谷駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	927万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,464 円 1平米 8万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	927万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万6,464 円／坪 1平米 8万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は深谷市内の商業地域のほかＪＲ高崎線沿線の熊谷市、本庄市内の商業地域。需要者は深谷市を中心にＪＲ高崎線沿線の事業者が中心である。熊谷駅周辺商業地域に比べると繁華性等でやや低位にあるが、コロナ禍の影響が弱まり商業活動が戻りつつあって、商業地の市場も安定的になりつつある。市内中心市街地の商業地でその立地条件、物件の収益性等が取引に強く影響し、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線の深谷駅及び熊谷駅・本庄駅等の各駅周辺の商業地域。中心となる需要者は深谷市及び隣接市町の法人や個人事業者に加え、県外の一部事業者も含まれる。駐車場の確保が容易な郊外の大規模路線商業施設への出店傾向が強く、駅周辺商業地域は衰退傾向にあるが、希少性や利便性の観点から、駅周辺商業地に対する需要は底堅く推移している。取引水準は画地規模・行政条件等によって様々であり、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内における商業地の需給動向、事務所及び店舗等の賃貸市場における賃料水準並びに収益性等を勘案し、同一需給圏における商業地の実際の取引事例から求めた比準価格を中心に、対象公示地について収益性を検討した収益価格を関連づけ、安定的に推移している当該地域の市場動向を勘案して調整を行い、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は深谷駅周辺商業地域に位置する商業地域であるものの、商圏は狭い範囲に限られ、繁華性が低いことから地価に見合った賃料を徴収することが困難な状況にあるため、収益価格は比準価格に比べて低位に求められた。一方、比準価格は商業地域の市場の実態を反映した実証性の高い価格が求められており、相対的な信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	深谷
距離	300 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼住宅が多い幹線沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深谷市埼玉県深谷市西島町３丁目４番１０
標準地の範囲
東	130 m
西	40 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	12.5 m
面積	115 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整然とした駅に近い商業地域
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、店舗兼住宅が多い駅に近い商業地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水準は概ね安定的に推移するものと思われる。 (2)深谷駅周辺の商業地域ではあるが、周辺に集客力のある大規模商業施設等が無く繁華性に乏しい。近年は駅周辺の商業地域よりも郊外に大型店舗を出店する傾向が強く、地域要因に大きな変動はなく推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万3,406 円 1平米 8万2,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万3,406円 1平米 8万2,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 26万6,464円 1平米 8万600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地取引件数はやや減少している。コロナ禍の影響で停滞感のあった市場には徐々に動きが戻ってきている。 (2)海外情勢、半導体不足、円安の進行等の複合的要因により建物の建築費が高騰しており、これが今後の地価に及ぼす影響を注視していく必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められない。当該地域及びその周辺での需要は概ね安定しており、過去１年間の地価は概ね横ばいで推移している。 (2)深谷駅前の商業地域である。郊外型大型店への顧客の流出が続いているが、駅には近く希少性は高い。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通で変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	深谷深谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市西島町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,259 円／平米 23万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,259 円／平米 23万8,888 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,120 円／平米 27万8,101 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県深谷市西島町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,697 円／平米 28万3,314 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,185 円／平米 27万8,316 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,496 円／平米 26万9,426 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県深谷市西島町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,091 円／平米 28万4,617 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,926 円／平米 32万7,049 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,783 円／平米 27万3,681 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県深谷市西島町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,694 円／平米 36万2,648 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,499 円／平米 35万2,086 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,750 円／平米 27万3,572 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,800 円／平米 27万3,737 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県深谷市西島町３丁目４番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万255 円／平米 19万9,203 円／坪
推定価格 平米 坪	6万255 円／平米 19万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,203 円／平米 27万1,763 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情