路線価 (2023) 埼玉県深谷市稲荷町2-260-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 深谷市埼玉県深谷市稲荷町２丁目２６０番５
価格時点	2023 年
駅名	深谷駅 から 970m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	618万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,144 円 1平米 5万5,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	618万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万4,144 円／坪 1平米 5万5,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は深谷市をはじめ周辺市町を含めた小売店舗等を中心とする商業地域。需要者の中心は深谷市を中心とする埼玉県北部地区に地縁乃至血縁を有する法人又は個人事業者である。旧来からの商業地は駐車場の確保が難しく、郊外型大型店に顧客を奪われ、やや衰退傾向で推移している。価格水準は規模等により様々で市場の中心価格帯は見出せない状況にあり住宅地価格等とのバランスにより価格形成されるものと予測される。 (2) 同一需給圏は深谷市及び周辺市町に所在する商業地域及び商住混在地域であるが、近隣地域の繁華性が乏しいことから、地価水準が背後住宅地価格よりも低く価格牽連性が認められるため、周辺の住宅地域も含んだ圏域である。需要者は自己使用により住まいを兼ねて店舗・事業所等の経営を行う事業者や戸建住宅として利用する個人等が考えられる。背後は住宅地として成熟しており、併用住宅地又は戸建住宅地として需要が見込める。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　旧中山道沿いの店舗併用住宅等を中心とした旧来からの商業地域として形成されているが、郊外型大型店に顧客を奪われ、旧来からの市街地中心部に近い商業地の店舗、事務所の賃借需要は依然低迷しており、投資目的よりも自用目的の需要が中心である。賃貸市場の空室等の状況も勘案しつつ商業地としての収益性も考慮して、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域を含む市街地中心部には従来から所在する店舗・事務所ビルが見られ賃貸市場が形成されているものの、需要者の中心は自己使用により住まいを兼ねて店舗及び事業所等の経営や戸建住宅としての利用を目的とするエンドユーザーである。したがって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	深谷駅北東方
距離	970 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な店舗兼住宅が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深谷市埼玉県深谷市稲荷町２丁目２６０番５
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	15.5 m
面積	115 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧中山道沿いの旧来からの商業地域
街路	８．３ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模な店舗や併用住宅等が建ち並ぶ旧来からの商業地域の一角であり、当面現状を維持すると予測する。商住いずれの需要も見込めるが需給ともに低水準で、地価は引き続きやや下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧来からの商業地域であり繁華性は乏しいが、住宅地として需要が見込めるため、徐々に移行していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万7,781 円 1平米 5万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万7,781円 1平米 5万6,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万4,475円 1平米 5万5,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。土地取引件数は１月～９月までは前年同期比で約９％増加。新型コロナの影響はほぼ感じられない。 (2)実質消費支出及び小売業販売額は増加している。また、住宅市場は今のところ堅調に推移している。
地域要因
(1)旧中山道沿いの旧来からの商業地域。郊外型大型店舗に顧客を奪われてやや衰退傾向にある。その他の地域要因に目立った変動はない。 (2)旧来からの商業地域であるが、徐々に衰退し住宅地域に移行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	深谷深谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市稲荷町２丁目２６０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,661 円／平米 26万9,971 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,661 円／平米 26万9,971 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,218 円／平米 19万5,775 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,200 円／平米 19万5,715 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	深谷深谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市稲荷町２丁目２６０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,159 円／平米 29万1,454 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,591 円／平米 28万2,964 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,542 円／平米 17万3,704 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	深谷深谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市稲荷町２丁目２６０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,259 円／平米 23万8,888 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,259 円／平米 23万8,888 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,939 円／平米 19万4,852 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	深谷深谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市稲荷町２丁目２６０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,382 円／平米 15万3,339 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,382 円／平米 15万3,339 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,489 円／平米 19万3,365 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,500 円／平米 19万3,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情