路線価 (2023) 埼玉県深谷市東方町4-35-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 深谷市埼玉県深谷市東方町４丁目３５番２
価格時点	2023 年
駅名	籠原駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,490万 円 (707 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,986 円 1平米 4万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,490万 円 (707 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,986 円／坪 1平米 4万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は深谷市内の商業地域のほかＪＲ高崎線沿線の熊谷市、本庄市内の商業地域。需要者は深谷市を中心にＪＲ高崎線沿線の事業者が中心である。コロナ禍の影響が弱まり商業活動が戻りつつあって、沿道型の飲食店舗等にあっても賑わいが戻りつつある。車両交通量の多い国道沿いの路線商業地域でその立地条件、物件の収益性等が取引に強く影響し、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は深谷市及び周辺市町に所在する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者はロードサイド型商業施設の出店を検討している法人等の事業者が中心である。一般的に事業用地を購入して出店を検討する事業者が比較的少ないため、取引の絶対数が少ない傾向にあるものの、近隣地域は交通量が多く、また、背後は成熟した住宅地であり、集客力が比較的高いため需要が見込める。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内における商業地の需給動向、事務所及び店舗等の賃貸市場における賃料水準並びに収益性等を勘案し、路線商業地の実際の取引事例から求めた比準価格を中心に、対象公示地について収益性を検討した収益価格を関連づけ、概ね堅調に推移している当該地域の市場動向を勘案して調整を行い、前年公示価格からの連続性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格及び収益価格は、ともに最有効使用を前提とする価格アプローチであるが、収益価格は投資家が投資する際の収益性を反映したものであるのに対し、比準価格は売買市場の主たる市場参加者であるロードサイド型商業施設の出店を検討する法人等事業者の購入意欲の目安である市場性・代替制を反映していると認められるので、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	籠原駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	213.9 坪 (707 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深谷市埼玉県深谷市東方町４丁目３５番２
標準地の範囲
東	300 m
西	300 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	35 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	接面する国道の南側は大規模工業地域地
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、沿道型の店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水準は概ね安定的に推移するものと思われる。 (2)既に路線商業地として成熟しており、また、交通量が多く背後は成熟した住宅地であり集客力が比較的高いため、今後も現況の状況で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地取引件数はやや減少している。コロナ禍の影響で停滞感のあった市場には徐々に動きが戻ってきている。 (2)実質消費支出及び小売業販売額は増加している。幹線道路沿いにおいて、集客は堅調で店舗・事業所の閉店はあまり見られない状況である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められないが当該地域及びその周辺での市場は概ね堅調で、過去１年間の地価はやや強含みで推移している。 (2)既に路線商業地として熟成しており、近隣地域周辺商業施設の集客力は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通で変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	深谷深谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市東方町４丁目３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,111 円／平米 17万5,585 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,293 円／平米 18万9,411 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,907 円／平米 16万4,993 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県深谷市東方町４丁目３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,571 円／平米 22万6,696 円／坪
推定価格 平米 坪	8万624 円／平米 26万6,543 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,550 円／平米 17万424 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,600 円／平米 17万3,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	本庄本庄Ｒ０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県深谷市東方町４丁目３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万255 円／平米 19万9,203 円／坪
推定価格 平米 坪	6万255 円／平米 19万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	5万380 円／平米 16万6,556 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,400 円／平米 16万9,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県深谷市東方町４丁目３５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,232 円／平米 12万3,089 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,750 円／平米 14万7,944 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,889 円／平米 16万4,933 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情