路線価 (2023) 埼玉県深谷市上柴町西3-21-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 深谷市埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外
価格時点	2023 年
駅名	深谷駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万8,606 円
1平米当たり	1平米 5万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,050万 円 (1394 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,559 円 1平米 6万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,050万 円 (1394 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,559 円／坪 1平米 6万4,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は深谷市を中心に周辺市における幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は多店舗展開している飲食・物販店のほか同一需給圏に地縁性を持つ事業者である。当該地域は中規模店舗が中心の路線商業地域で店舗利用で潜在的な需要が認められるが、市場は若干の弱含みで推移している。ある程度まとまった画地規模の商業地の取引は少なく、その価格水準は立地等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線深谷駅周辺や市内幹線道路沿いの路線商業地域及び周辺市町の商業地域。需要者の中心は深谷市を中心とする埼玉県北部の自用目的の法人・個人事業者である。新型コロナの影響は駅周辺の一部店舗等限定的であったが、旧来からの商業地は郊外大型店の影響で繁華性や顧客の流動性が低下し賃借需要も少ない。価格水準は規模等により様々で市場の中心価格帯は見出せず、住宅地価格等とのバランスにより価格形成されるものと予測される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　同一需給圏内における路線商業地の需給動向、郊外型店舗等の賃貸市場における賃料水準並びに収益性等を勘案し、類似地域における商業地の取引事例から求めた比準価格を中心に、対象標準地について収益性を検討した収益価格を関連づけ、若干の弱含みで推移している市場の動向を勘案して調整を行い、前年公示価格からの連続性に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上柴地区商業地域の一角として形成されているが、住宅等も混在するなど繁華性はやや低く、路線商業施設としての賃借需要は依然低迷しており、投資目的より自用目的の需要が中心である。賃貸市場の空室等の状況も勘案しつつ商業地としての収益性も考慮して、市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を参酌して、市場の需給動向を勘案し、前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	深谷駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	421.7 坪 (1394 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深谷市埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外
標準地の範囲
東	20 m
西	30 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	50 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	上柴町地区内の幹線市道沿いの路線商業地域
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は「アリオ深谷」を核施設とする上柴町地区の商業地域である。駅からやや離れているが当面は現状のまま推移するものと思料する。地価水準はほぼ横ばい乃至は若干の弱含みで推移するものと思われる。 (2)アリオ深谷を中心とする商業地域の一角であり、一般住宅等も混在している。当面は現状の商業繁華性を維持するものと予測する。背後人口も充実しているが、地価は引き続きやや下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万9,188 円 1平米 6万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万510 円 1平米 6万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万9,188円 1平米 6万6,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向、世帯数は微増傾向で推移。土地取引件数は１月～９月までは前年同期比で約９％増加。新型コロナの影響はほぼ感じられない。 (2)県北部に位置する都市で、人口は微減傾向である。新型コロナの影響は比較的限定的であったため、取引件数も安定的に推移している。
地域要因
(1)深谷駅から離れた幹線市道沿いの中規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域。地域要因に特段の変動はない。過去１年間の地価は弱含みで推移。 (2)アリオ深谷を中心とする商業地域の一角であり、沿道型店舗等が見られる。新型コロナの影響は相対的には低いものの、地価は若干下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	深谷深谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,308 円／平米 19万6,072 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,484 円／平米 18万6,736 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,845 円／平米 22万990 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	深谷深谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,111 円／平米 17万5,585 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,293 円／平米 18万9,411 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,659 円／平米 21万457 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,900 円／平米 21万4,559 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	9 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	深谷深谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,521 円／平米 21万6,612 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,700 円／平米 20万7,286 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,844 円／平米 22万986 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	深谷深谷Ｒ０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,100 円／平米 19万5,385 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,926 円／平米 18万1,585 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,176 円／平米 21万8,778 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,500 円／平米 22万3,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情