路線価 (2023) 埼玉県深谷市小前田字北町1126-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 深谷市埼玉県深谷市小前田字北町１１２６番２
価格時点	2023 年
駅名	小前田駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	700万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	700万 円 (207 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万1,743 円／坪 1平米 3万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は深谷市及び寄居町を中心とする商業地域。需要者の中心は特に秩父鉄道沿線地域に地縁性を有する自用の店舗、事務所あるいはこれらの併用住宅の取得を目的とする個人事業者である。旧花園町における商業地の中心は国道１４０号バイパスの路線商業地域に既に移行しており、小前田駅前の既存の商店街は繁華性が乏しく商業地としての需要は低水準である。価格水準は背後の住宅地とほぼ同程度であり、中心価格帯は土地が総額で７００万円前後である。 (2) 同一需給圏は深谷市及び周辺市町に所在する商業地域及び商住混在地域であるが、近隣地域の繁華性が乏しいことから、地価水準が背後住宅地価格に近づいており価格牽連性が認められるため、周辺の住宅地域も含んだ圏域である。需要者は自己使用により住まいを兼ねて店舗・事業所等の経営を行う事業者や戸建住宅として利用する個人等が考えられる。駅至近の商住混在地であり併用住宅地又は戸建住宅地として需要が見込める。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小前田駅前の繁華性の乏しい商業地域として形成されており、商業地としての需要は賃借も含め低く、住宅地としての需要が見受けられることから、投資目的よりも自用目的の需要が中心である。収益価格は店舗・事務所を想定して試算したが、賃貸市場の状況を反映し低位に試算された。したがって、価格牽連性のある取引事例から試算し市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地の存する地域は、自己所有物件で店舗等を経営するエンドユーザーがほとんどであり、事業者向け賃貸市場の成熟の程度は低い。需要者の中心は自己使用により住まいを兼ねて店舗及び事業所等の経営や戸建住宅としての利用を目的とする個人である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小前田駅南方
距離	50 m
土地の状態
土地面積	62.6 坪 (207 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、一般住宅等が混在する駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深谷市埼玉県深谷市小前田字北町１１２６番２
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	120 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．４ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗や住宅が混在する小前田駅前の商業地域であり、当面現状を維持すると予測する。繁華性は乏しいが、小前田エリアの住宅地の需要は堅調で、周辺住宅地の地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (2)旧来からの商業地域であり繁華性は乏しいが、住宅地として需要があるため、徐々に移行していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万1,743 円 1平米 3万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万1,743円 1平米 3万3,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県北部に位置する都市で、人口は微減傾向である。新型コロナの影響は比較的限定的であったため、取引件数も安定的に推移している。 (2)実質消費支出及び小売業販売額は増加している。また、住宅市場は今のところ堅調に推移している。
地域要因
(1)背後の住宅需要は堅調だが、駅前商業地は衰退傾向で繁華性は乏しい。新型コロナの影響は相対的に低く、地価は概ね横ばい傾向となっている。 (2)旧来からの商業地域であるが、徐々に衰退し住宅地域に移行している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	深谷花園Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市小前田字北町１１２６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,393 円／平米 9万561 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,835 円／平米 9万5,329 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,529 円／平米 11万847 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	深谷花園Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市小前田字北町１１２６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,732 円／平米 10万4,906 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,059 円／平米 9万6,069 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,868 円／平米 11万1,968 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,900 円／平米 11万2,073 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	深谷花園Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市小前田字北町１１２６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万882 円／平米 10万2,096 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,983 円／平米 9万9,124 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,689 円／平米 11万1,376 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	深谷花園Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	深谷市
地域	埼玉県深谷市小前田字北町１１２６番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,781 円／平米 7万8,620 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,088 円／平米 7万6,329 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,103 円／平米 11万2,745 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情