路線価 (2023) 埼玉県深谷市幡羅町1-8-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 深谷市埼玉県深谷市幡羅町１丁目８番１１外
価格時点	2023 年
駅名	籠原駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (89365 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (89365 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は埼玉県北部を中心に北東部、西部にわたる工業地域、主要幹線、高速道路等へのアクセスの良好な工業団地等広域的である。需要者の中心は地元資本の事業者に加え、大企業系列の事業者も含まれる。工業地における新型コロナの影響は比較的限定的であったことから、特に立地条件の良い物流施設用地等に対する需要は堅調であり、地価も上昇傾向である。市場の中心価格帯には幅があり１㎡当たり２００００～３５０００円程度である。 (2) 同一需給圏は埼玉県北部及び群馬県南部において高速道路・市街地へのアクセスに優れ、工場・物流施設等が所在する工業地域と判定した。主たる需要者は、首都圏北部に製造・物流拠点を必要とする法人等が想定され、投資採算性及び業務の効率性を重視して不動産を選別している。企業の設備投資が製造業・非製造業共に前期比で増加しており、また、ｅコマース市場の拡大に伴う物流施設需要についても今後高まっていくものと思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の大規模工場が中心で賃貸による工場経営が見られず賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。取引事例は広範囲にわたるが、採用した事例を含めて類似地域において代替競争関係にある事例資料が収集し得たことから、比準価格の信頼性は高いと判断した。従って比準価格を標準としつつ、収集した事例資料や単価と総額との関連にも留意のうえ、類似の標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、不動産の市場性に着目し、市場において実際に成立した取引事例の価格から求められた実証的な価格である。本件のような首都圏中心部から距離がある工業地域にあってはその主たる取引動機が自己使用目的であり、また工場・倉庫等の賃貸需要や供給が安定的に見られず賃貸市場が成熟していないため、収益性を考慮して収益価格を査定することが困難であることから比準価格を標準とし、標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	籠原駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	27031.2 坪 (89365 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場が建ち並ぶ国道沿いの内陸型工業団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	深谷市埼玉県深谷市幡羅町１丁目８番１１外
標準地の範囲
東	350 m
西	1000 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	450 m
面積	90000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成市街地に存する内陸型工業団地であり、当面は現状を維持して推移するものと予測する。県内では首都圏に近い立地とインフラ整備に伴い物流施設を中心に需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)埼玉県北部に位置する内陸型の工業団地で工業地域として成熟しているが、東芝深谷事業所（敷地面積約２９万㎡）撤退の地価に対する影響が不透明である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,229 円 1平米 2万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,229円 1平米 2万8,200円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
標準地区分	標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は比較的限定的であったため、埼玉県の鉱工業指数も概ね安定しており、県内の工場等用地の需要は概ね堅調に推移している。 (2)企業の設備投資は持ち直しており産業団地の需要は堅調。また、ｅコマース市場の拡大に伴い物流網が整備されてきている。
地域要因
(1)内陸型の工業団地であり市街地にあるため労働力確保は比較的優位にある。地域要因に大きな変化は見られず、地価は上昇傾向となっている。 (2)工業地域として成熟しているが、同工業団地内において東芝深谷事業所（敷地面積約２９万㎡）が撤退し、建物解体工事が完了した状況である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	本庄本庄Ｒ０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県深谷市幡羅町１丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,496 円／平米 9万4,208 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,911 円／平米 9万5,580 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,933 円／平米 9万2,346 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	北東
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	本庄児玉Ｒ０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	本庄市
地域	埼玉県深谷市幡羅町１丁目８番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,952 円／平米 5万2,737 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,874 円／平米 5万2,479 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,873 円／平米 7万5,618 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	美里Ｒ０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	児玉郡美里町
地域	埼玉県深谷市幡羅町１丁目８番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,568 円／平米 5万8,080 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,551 円／平米 5万8,024 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,899 円／平米 9万8,846 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	熊谷熊谷Ｒ０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	熊谷市
地域	埼玉県深谷市幡羅町１丁目８番１１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,608 円／平米 16万698 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,617 円／平米 15万4,116 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,768 円／平米 9万8,413 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	17 m
側道方位2	南
側道幅員2	8.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情