土地路線価格
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路線価 (2023) 埼玉県上尾市泉台3-17-6 坪・平米

2023
路 線 価
埼玉県 上尾市
埼玉県上尾市泉台3丁目17番6 (上尾)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域)
  • 桶川駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
28万1,010
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
8万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 埼玉県 上尾市埼玉県上尾市泉台3丁目17番6
価格時点 2023
駅名 桶川駅 から 1400m
路線価
1坪当たり 1坪 28万1,010
1平米当たり 1平米 8万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,940万
(180 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万7,048
1平米 10万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
1,940万
(180 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 35万7,048 円/坪
1平米 10万8,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR高崎線上尾駅、北上尾駅、桶川駅勢圏の住宅地。主たる需要者は上尾市居住者と周辺市町からの転入者である。駅からやや距離があるが住環境良好な郊外住宅地であり、さいたま市等県南部の市と比較した相対的割安感もあり、戸建住宅地需要が堅調である。土地は180㎡程度の規模で2000万円前後、新築戸建は3000万円台前半が中心価格帯となっている。

(2) 同一需給圏はJR高崎線沿線で、上尾市及び隣接する桶川市に存する住宅地域。需要者は同市居住の最終需要者か建売目的の地元の不動産業者が中心である。賃貸から持家、グレードアップ指向等の客層が中心で市内からの需要が多い。新型コロナを背景とする先行き不透明感が後退し、市内の不動産市況は底堅く推移している。取引の中心は土地は2,000万円前後、建物付で3,000万円後半である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は主に自用の一般住宅の敷地利用を目的とする取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、周辺の賃貸用共同住宅は地主の土地活用等によるものが多く、低位な賃料水準が形成されているため、収益価格は比準価格と比較し低く求められた。近隣地域は収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域であるため、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 当地域は一般住宅を中心に周囲において共同住宅等も見られる地域であるが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。従って、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 桶川駅南西方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 54.4 坪 (180 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 記載無し
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 上尾市埼玉県上尾市泉台3丁目17番6
標準地の範囲
5 m
西 30 m
40 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 9.7 m
奥行き 18.5 m
面積 180 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北  6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。

(2)桶川駅勢圏にある中規模一般住宅を中心とする区画整理済の住宅地域であり、今後とも概ね現状維持程度に推移するものと予測した。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
前年から次年への変動率 1.9 %
2022年
1坪 35万436
1平米 10万6,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
前年から次年への変動率 1.9 %
2019年
1坪 35万436
1平米 10万6,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)上尾市内の人口は微増、さいたま市等県南地域と比較した相対的割安感と、テレワークの定着により、市内の住宅需要は堅調に推移している。

(2)新型コロナに係る先行き不透明感が弱まり、在宅勤務の広がり等を背景に土地需要も堅調に推移し、市内の不動産市況にも影響を与えている。

地域要因
(1)駅からやや距離がある住宅地であるが、住環境良好で需要は堅調である。

(2)桶川駅からやや離れた住宅地域に存するが、中心市街地からの外延的な需要の高まりを受け、地価はやや強含み基調で推移している。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5k0404
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 上尾市
地域 埼玉県上尾市泉台3丁目17番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万5,865 円/平米
41万6,110 円/坪
推定価格 平米
12万5,245 円/平米
41万4,060 円/坪
標準価格 平米
10万9,480 円/平米
36万1,941 円/坪
査定価格 平米
11万3,000 円/平米
37万3,578 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5k0403
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 上尾市
地域 埼玉県上尾市泉台3丁目17番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万9,894 円/平米
42万9,430 円/坪
推定価格 平米
12万1,927 円/平米
40万3,091 円/坪
標準価格 平米
10万3,503 円/平米
34万2,181 円/坪
査定価格 平米
10万7,000 円/平米
35万3,742 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5k0409
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 上尾市
地域 埼玉県上尾市泉台3丁目17番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
13万1,484 円/平米
43万4,686 円/坪
推定価格 平米
13万327 円/平米
43万861 円/坪
標準価格 平米
11万3,033 円/平米
37万3,687 円/坪
査定価格 平米
11万6,000 円/平米
38万3,496 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 北東
側道幅員1 9 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5k0413
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 上尾市
地域 埼玉県上尾市泉台3丁目17番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
7万9,482 円/平米
26万2,767 円/坪
推定価格 平米
9万4,724 円/平米
31万3,158 円/坪
標準価格 平米
7万9,201 円/平米
26万1,839 円/坪
査定価格 平米
8万1,600 円/平米
26万9,770 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 6 m
舗装状況 記載無
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 5k0506
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 桶川市
地域 埼玉県上尾市泉台3丁目17番6
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
9万2,156 円/平米
30万4,668 円/坪
推定価格 平米
9万3,548 円/平米
30万9,270 円/坪
標準価格 平米
10万4,992 円/平米
34万7,104 円/坪
査定価格 平米
10万8,000 円/平米
35万7,048 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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