路線価 (2023) 埼玉県上尾市浅間台3-33-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 上尾市埼玉県上尾市浅間台３丁目３３番１１
価格時点	2023 年
駅名	北上尾駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円／坪 1平米 12万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北上尾、上尾駅を中心とする高崎線沿線の住宅地域。主な需要者は市内に地縁を有する個人だが、不動産業者等も考えられる。近隣地域は中規模住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で需要は底堅く、小規模建売住宅においては高値取引も散見される。ウイズコロナの下で各種政策の効果により景気は持ち直しており、不動産業者による用地取得競争も見受けられる。土地の中心価格帯は２００㎡程度で２５００万円前後、新築戸建住宅は総額３２００万円程度。 (2) 同一需給圏の範囲はＪＲ高崎線沿線を中心としてさいたま市北部、上尾市及び桶川市の住宅地域である。需要者の属性は上尾市及びその周辺市町の居住者及び建売業者が中心である。近隣地域は換地処分済の区画整然とした良好な住宅地域である。市場需給動向はコロナ禍も徐々に収束に向かい需要は堅調である。市場での需要の中心となる価格帯は土地が２００㎡程度で２５００万円前後、新築戸建住宅は総額３５００万円～４０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏における取引価格から求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は共同住宅等を建設して賃貸に供することを想定し求めたもので、理論的な価格である。近隣地域周辺では自用の住宅地が取引の中心となっており、新たに土地を取得して収益物件を建てるケースは稀で、収益価格の信頼性は相対的に低い。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に、需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、北上尾駅徒歩圏縁の住宅地域である。自用目的での不動産取引が中心で、賃貸経営目的の不動産取得は見当たらない。したがって、収集及び選択した取引事例から価格形成要因の比較を行って求めた比準価格を標準として、本案件においては相対的に信頼性の低い収益性を反映した収益価格を参考とした。これに前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北上尾駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上尾市埼玉県上尾市浅間台３丁目３３番１１
標準地の範囲
東	55 m
西	60 m
南	55 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	19 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街区の整った既存住宅地で中規模住宅等が建ち並んでおり、低層住宅地域として熟成している。当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)区画整理済みの閑静な低層住宅地域である。今後とも住宅地域として安定的に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万9,944 円 1平米 12万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万9,944円 1平米 12万4,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種政策の効果により景気は持ち直しが期待されるが、建設資材の高騰、長期金利の上限の引き上げ等の影響を注視する必要がある。 (2)市の人口は過去５年間で微増である。高齢化率は２７．６％で県平均よりやや高い。取引件数は前年より減少。取引価格は駅徒歩圏が上昇傾向にある。
地域要因
(1)低層住宅が建ち並んだ住宅地域で、地域の特性に影響を与える要因の変動は特に認められない。需給動向等を反映した地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)昭和４６年換地処分の区画整理済みの、低層住宅が建ち並ぶ良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０４０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市浅間台３丁目３３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,071 円／平米 41万179 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,438 円／平米 41万1,392 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,652 円／平米 39万5,570 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０４１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市浅間台３丁目３３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万726 円／平米 46万5,240 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,743 円／平米 44万8,766 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,193 円／平米 41万582 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０４０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市浅間台３丁目３３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,846 円／平米 42万9,271 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,088 円／平米 40万6,929 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,728 円／平米 41万5,657 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０４０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市浅間台３丁目３３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,935 円／平米 32万3,773 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,421 円／平米 34万1,910 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,524 円／平米 38万8,534 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情