路線価 (2023) 埼玉県上尾市大字大谷本郷字後耕地755-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 上尾市埼玉県上尾市大字大谷本郷字後耕地７５５番１３
価格時点	2023 年
駅名	上尾駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	896万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万3,242 円 1平米 8万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	895万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,912 円／坪 1平米 8万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主にＪＲ高崎線沿線で概ね上尾市郊外の圏域。需要者は市内又は周辺市在住の一次取得者が多い。景気は徐々に回復しており、雇用情勢には底堅さも見られる中で、不動産に対する購入マインドは持ち直しの動きが見られる。土地は１００㎡から１５０㎡程度の規模で９００万円から１，４００万円程度、新築戸建は２，５００万円から３，０００万円程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は上尾駅を中心とする高崎線沿線の郊外住宅地域。主な需要者は戸建住宅取得目的の個人で、分譲を目的とした不動産業者等も考えられる。最寄駅から徒歩圏外で狭い道路や行き止まり街路も多く、需要は弱含みであるが、ウイズコロナの下で各種政策の効果と相俟って市場は回復傾向が継続し、周辺の空地や畑等に建売住宅等が供給されつつある。土地の中心価格帯は敷地約１００㎡で９００万円前後、新築戸建住宅で総額２８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、上尾市内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地等との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。 (2) アパート等の共同住宅も見られるが、自己保有の土地に収益物件を建設するケースが大半で、新規に土地を取得することを想定した収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、類似事例を中心に採用し、要因比較を適切に行った信頼性の高い価格が求められた。自用目的の取引が中心で当該取引が価格水準を形成している現状から比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、市場需給動向にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上尾駅南方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農家住宅や畑も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上尾市埼玉県上尾市大字大谷本郷字後耕地７５５番１３
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.9 m
奥行き	10.2 m
面積	100 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅の中に農家住宅や畑も見られる住宅地域であるが、都市ガスの供給開始に伴い、周辺地域の熟成度は高まっていくものと予測される。 (2)上尾市郊外の住宅地域で、周辺には農地や空地等も多く見られる。今後は一般住宅やアパート等を中心とした低層住宅地域として徐々に熟成度を増していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万185 円 1平米 9万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 29万267円 1平米 8万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 29万267円 1平米 8万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり徐々に回復しているが、物価上昇や海外経済の減速等による下振れリスクにも留意すべきである。 (2)各種政策の効果により景気は持ち直しが期待されるが、建設資材の高騰、長期金利の上限の引き上げ等の影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)一般住宅の中に農家住宅や畑も見られる住宅地域であるが、都市ガスの供給開始に伴い、周辺地域の熟成度は高まりつつある。 (2)駅徒歩圏外であるが、近年都市ガスが利用可能となって生活利便性の向上が期待されたこともあり、需給動向を反映した地価は緩やかに上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０４０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字大谷本郷字後耕地７５５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,719 円／平米 28万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,193 円／平米 27万5,036 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,300 円／平米 28万5,308 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,900 円／平米 29万3,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０４０９ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字大谷本郷字後耕地７５５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,742 円／平米 32万3,135 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,110 円／平米 30万4,516 円／坪
標準価格 平米 坪	9万304 円／平米 29万8,545 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０４０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字大谷本郷字後耕地７５５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,150 円／平米 27万8,200 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,072 円／平米 28万7,860 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,510 円／平米 28万9,308 円／坪
査定価格 平米 坪	9万100 円／平米 29万7,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０４０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字大谷本郷字後耕地７５５番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,536 円／平米 31万2,536 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,912 円／平米 31万3,779 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,287 円／平米 29万5,183 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,000 円／平米 30万4,152 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情