路線価 (2023) 埼玉県上尾市大字平方領々家字東谷130-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 上尾市埼玉県上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３
価格時点	2023 年
駅名	上尾駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (780 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (780 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円／坪 1平米 2万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎線沿線、埼玉新都市交通伊奈線の上尾市及び周辺の市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁関係を有する者であり外部からの転入者は少ない。調整区域に存し未熟成な地域であることから市場選好性は弱い。最寄駅から距離もあり、調整区域内の土地規制から需要者が限定され地価は依然として下落基調。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせないが、概ね２万円／㎡～３万円／㎡である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線、埼玉新都市交通伊奈線沿線の上尾市及び近隣市町の市街化調整区域内住宅地。主たる需要者は市街化調整区域に在住または地縁を有する者である。市街化調整区域内の土地は規制が多く、需要者が限定されるため、需要は弱含みである。取引の価格帯は取引主体の属性等により様々であり、総額での中心となる価格帯は見いだせないが、農家住宅の敷地の１㎡当たり単価は２万円～３万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は上尾市の市街化調整区域内の農家住宅地域に存し、近隣地域は賃貸市場が未成熟であるため本件では比準価格のみを求めるに留まった。比準価格は上尾市の調整区域の事例が僅少なことから桶川市及び北本市に存する調整区域の取引事例からも求め、実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり居住の快適性等が重視される。従ってこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は上尾市及び隣接する桶川市内の市街化調整区域に所在する取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方、近隣地域は農家住宅を中心とし、賃貸建物の需要が乏しく、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格は試算を見送った。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上尾駅南西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	235.9 坪 (780 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる、農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上尾市埼玉県上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	42.5 m
面積	780 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域内の農家住宅を中心とした農家集落地域である。現状を維持して推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価は弱含みで推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の農家住宅地であるため、住宅用地等の土地需要は低調で、格別な変動要因は見受けられず、当分の間、現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、市内の住宅不動産市場も回復傾向。建築費の高騰、金融市場の変動等の不動産市場への影響に留意すべきである。 (2)上尾市内の人口は微増、さいたま市等県南地域と比較した相対的割安感と、テレワークの定着により、市内の住宅需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)市街化調整区域内の農家集落地域に存し、地域要因に変動は見られないが、依然として地価下落傾向が継続している。 (2)宅地利用が規制された利便性の劣る市街化調整区域の住宅地であり、地域要因に変動の要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０４０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,725 円／平米 8万8,353 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,628 円／平米 6万1,584 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,124 円／平米 7万3,142 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０４０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,654 円／平米 6万1,670 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,908 円／平米 8万5,652 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,038 円／平米 8万6,082 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０５１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,710 円／平米 7万5,079 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,066 円／平米 6万3,032 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,350 円／平米 8万501 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０６０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	北本市
地域	埼玉県上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,047 円／平米 5万9,663 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,323 円／平米 6万576 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,929 円／平米 8万2,415 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０５０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県上尾市大字平方領々家字東谷１３０番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,101 円／平米 4万6 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,992 円／平米 3万9,646 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,990 円／平米 4万9,557 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情