路線価 (2023) 埼玉県上尾市大字瓦葺字西谷古溜2670-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 上尾市埼玉県上尾市大字瓦葺字西谷古溜２６７０番２０
価格時点	2023 年
駅名	東大宮駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,100万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,100万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円／坪 1平米 10万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は上尾市東部を中心とした住宅地域。主な需要者は市内又は周辺市町に地縁を有する個人で、不動産業者等も考えられる。周辺は東北線と見沼代用水に挟まれた地域で公団住宅や中規模住宅が建ち並び、新規供給は限定的である。ウイズコロナの下で景気は持ち直し、需要者の生活様式も変化して徒歩圏の範囲が広がり、近隣地域でも需要は増加しつつある。土地の中心価格帯は敷地約２００㎡で２，２００万円前後、新築戸建住宅で総額３，０００万円程度。 (2) 同一需給圏はＪＲ東北線、埼玉新都市交通伊奈線沿線の上尾市内の郊外部に存する住宅地域。需要者は同市又は隣接するさいたま市内居住の最終需要者か建売目的の地元の不動産業者が中心である。賃貸から持家、グレードアップ指向等の客層が中心で市内からの需要が多い。新型コロナを背景とする先行き不透明感が後退し、市内の不動産市況は底堅く推移している。取引の中心は土地は２，０００万円台前半、建物付で４，０００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の取引価格を中心に求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は共同住宅等を建設して賃貸に供することを想定し求めたもので、理論的な価格である。近隣地域では自用の戸建住宅用地が取引の中心となっており、新たに土地を取得して収益物件を建てるケースは稀で、収益価格の信頼性は相対的に低い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 一般住宅を中心に周囲には共同住宅も介在する住宅地域であるが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度。従って本件では、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東大宮駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上尾市埼玉県上尾市大字瓦葺字西谷古溜２６７０番２０
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)さいたま市に近接した地域で、中規模住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (2)東大宮駅勢圏にある中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住宅地として熟成しており、当面も概ね現状維持程度で推移していくものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種政策の効果により景気は持ち直しが期待されるが、建設資材の高騰、長期金利の上限の引き上げ等の影響を注視する必要がある。 (2)新型コロナに係る先行き不透明感が弱まり、在宅勤務の広がり等を背景に土地需要も堅調に推移し、市内の不動産市況にも影響を与えている。
地域要因
(1)駅徒歩限界圏だが、居住の快適性が良好な地域。地域の特性に影響を与える要因の変動は特に認められない。需給動向を反映した地価は緩やかな上昇。 (2)街区整然とした住宅地域にあることから一定の需要が認められ、直近では地価は強含み基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０４０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字瓦葺字西谷古溜２６７０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,534 円／平米 33万8,977 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,219 円／平米 34万7,854 円／坪
標準価格 平米 坪	11万62 円／平米 36万3,865 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０４１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字瓦葺字西谷古溜２６７０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,098 円／平米 36万7,290 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,007 円／平米 34万3,847 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,794 円／平米 35万9,673 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０４１３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字瓦葺字西谷古溜２６７０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,918 円／平米 32万411 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,278 円／平米 32万4,907 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,909 円／平米 34万217 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０４０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字瓦葺字西谷古溜２６７０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,994 円／平米 42万9,760 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,383 円／平米 40万4,598 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,460 円／平米 36万8,487 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０４０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字瓦葺字西谷古溜２６７０番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,322 円／平米 31万1,829 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,441 円／平米 33万8,670 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,107 円／平米 34万4,178 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情