路線価 (2023) 埼玉県上尾市大字領家字丸山92-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 上尾市埼玉県上尾市大字領家字丸山９２番２外
価格時点	2023 年
駅名	上尾駅 から 4400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億1,000万 円 (4177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,292 円 1平米 5万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億1,100万 円 (4177 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,622 円／坪 1平米 5万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は対象不動産の存する上尾市並びに圏央道、関越自動車道等へのアクセスが可能な工業地域である。需要者は、主として工場及び物流施設等の新設、移転等を計画している法人である。上尾道路、圏央道等の道路整備に伴い利便性等が向上したため、特に物流用地の需要が強く、価格は上昇傾向にある。取引は土地４，０００㎡程度で２００百万円前後である。 (2) 同一需給圏は上尾市内の工業地域を中心とし、圏央道、東北道、関越道へ容易に到達できる埼玉県内の工業地域である。主な需要者は、倉庫、中小工場等を自社利用することを目的として取得する法人等である。生活様式の変化により物流施設の需要が増えている中、地域の西側至近で新大宮上尾道路が事業認可したため出入口予定地付近では倉庫の需要が堅調で、中小工場地にも波及効果がある。土地の中心価格帯は規模によって異なるが、４～８万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、比較可能な取引事例の中から規範性の高い事例を選択して求めたものである。収益価格は、賃貸に供した不動産の投資採算性から価格を試算したものであるが、工場等は業種等に応じて設計、建設され、自用の物件として使用される事が多い。本件では、このような市場の取引実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実に取引された工業地の事例から求めたもので、不動産市況を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は倉庫を建設して賃貸に供することを想定し求めたもので、理論的な価格である。近隣地域付近では自社所有の工場が多く賃貸市場が成熟しておらず、還元利回りの把握も困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	上尾駅西方
距離	4400 m
土地の状態
土地面積	1263.5 坪 (4177 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫のほか一般住宅の混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	上尾市埼玉県上尾市大字領家字丸山９２番２外
標準地の範囲
東	110 m
西	70 m
南	200 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	中規模工場地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	100 m
面積	4000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)上尾市西部に位置する工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域である。上尾道路、圏央道等の整備により利便性等が向上した。今後とも工業地域として推移していくものと予測する。 (2)上尾道路への接続が良好になった領家工業団地内の工業地域で、近隣地域は中小工場や倉庫の他、資材置場として利用されている。周辺には駐車場や農地も見られ、今後は徐々に工場、倉庫が増加するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万9,928 円 1平米 5万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万920 円 1平米 5万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万9,928円 1平米 5万1,400円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万920円 1平米 5万1,700円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつ、各種施策により緩やかに持ち直しの動きが続く中、不動産市場は概ね上昇基調にある。 (2)各種政策の効果により景気は持ち直しが期待されるが、建設資材の高騰、長期金利の上限の引き上げ等の影響を注視する必要がある。
地域要因
(1)上尾市西部、上尾道路背後の工業団地である。上尾道路、圏央道の整備により利便性等が向上した。 (2)上尾道路沿いには物流施設の開業が目立つが、近隣地域内は中小工場が中心で地域の特性に影響を与える要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０４１３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字領家字丸山９２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,472 円／平米 16万3,554 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,539 円／平米 17万3,694 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,070 円／平米 17万5,449 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０４０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字領家字丸山９２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,126 円／平米 17万8,941 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,616 円／平米 18万7,172 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,911 円／平米 19万8,066 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,900 円／平米 19万8,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０４０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	上尾市
地域	埼玉県上尾市大字領家字丸山９２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,245 円／平米 15万2,886 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,365 円／平米 17万9,731 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,364 円／平米 12万3,525 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０５１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	桶川市
地域	埼玉県上尾市大字領家字丸山９２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,358 円／平米 21万9,380 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,327 円／平米 21万5,971 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,678 円／平米 16万4,235 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,700 円／平米 16万4,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情