路線価 (2023) 北海道小樽市銭函3-23-66 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市銭函３丁目２３番６６
価格時点	2023 年
駅名	銭函駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	288万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	288万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小樽市東部で札幌市に隣接する星野・銭函地区周辺に位置する住宅地域一円となる。主たる需要者は自己居住用不動産の取得を目的とする個人等が中心である。隣接する札幌市内の住宅需要が強まっている中、小樽市内でも隣接する当該地域においては割安感から需要は高まっている。中心となる価格帯は土地が規模１８０㎡程度で２００万円台後半程度である。 (2) 同一需給圏は小樽市東部、ＪＲ銭函駅周辺に位置する比較的平坦な住宅地域一円となる。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人または戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心である。隣接する札幌市内の住宅地価格が高騰している中、小樽市内でも札幌市に隣接する地域においては需要は強まっているが、建築費の高騰もあり市場は落ち着きをみせている。中心的価格帯は土地が規模１８０㎡程度で２９０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の住宅地域であり、自己使用不動産が大半を占め、現実の不動産市場においては持家需要が中心となって価格形成が行われている。賃貸需要に乏しく収益還元法の適用はできなかったが、現実の不動産市場を反映した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) ＪＲ銭函駅周辺の比較的平坦な住宅地域で、隣接する札幌市の住宅需要の高まりから引き合いは増加しているが、取引は自用目的が中心で、用途指定からは建設も可能であるが、土地の規模や周辺環境からアパート等の収益物件もほとんど見られず、戸建住宅の賃貸も見受けらず、賃貸需要は弱いものと判断し、収益還元法は適用しなかった。本件においては、売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	銭函駅東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市銭函３丁目２３番６６
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	あかしやタウン
街路	基準方位　北　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした住宅団地内の戸建住宅地域で、当該状況を維持すると予測する。建築費の高騰が懸念されるが、札幌市の住宅地の需要が波及しており、地価水準は上昇傾向が継続すると予測する。 (2)札幌市内における住宅需要は未だ強く、周辺都市においてもその傾向が広がっている。一方で、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が、徐々に不動産市場に伺える状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 10.3 ％
2022年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 10.3 ％
2019年	1坪 4万7,937円 1平米 1万4,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の不動産市場への影響は限定的である。小樽市の人口及び世帯数は減少傾向、高齢化の進行。 (2)地価上昇を牽引した札幌市で、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等が市場に与える影響が見られ隣接都市にも影響を及ぼしている。
地域要因
(1)札幌市内の中心部及び郊外の住宅需要が隣接市等へ波及。 (2)隣接する札幌市内の住宅需要が高まる中、札幌市に近い地域の住宅地需要中心に不動産需要は強まっているが、建築費高騰等の影響が伺える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231781203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市銭函３丁目２３番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,249 円／平米 5万3,719 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,128 円／平米 5万13 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,281 円／平米 5万519 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231781203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市銭函３丁目２３番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,252 円／平米 4万7,117 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,451 円／平米 6万999 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,228 円／平米 5万6,956 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231781203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市銭函３丁目２３番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,972 円／平米 4万9,497 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,883 円／平米 4万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,699 円／平米 5万1,901 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231781203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市銭函３丁目２３番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,599 円／平米 4万8,264 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,970 円／平米 4万6,185 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,696 円／平米 4万5,279 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市銭函３丁目２３番６６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,774 円／平米 6万5,373 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,922 円／平米 6万2,556 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,982 円／平米 4万9,530 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,700 円／平米 5万1,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情