路線価 (2023) 埼玉県草加市谷塚町字谷際1446-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 草加市埼玉県草加市谷塚町字谷際１４４６番３８
価格時点	2023 年
駅名	谷塚駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,700万 円 (100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円／坪 1平米 17万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東武伊勢崎線の概ね草加市、越谷市を圏域とする駅徒歩圏の住宅地域。需要者は、同線沿線に存する一次取得者及び買替え需要者を含む層である。当市南部を代表する標準的な住宅地域内にあり、新型コロナによる経済状況の変化があって、急速に需給が落ち込んでいたが回復し、当地区では、地価は若干の強含みとなった。土地は１００㎡程度で１，７００万円、新築戸建ては３，５００万円超の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏の範囲は東武伊勢崎線沿線で、概ね草加市、越谷市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、３０～５０才台の１次取得者及び買い換え需要者層であり、最寄り駅に比較的近いことから土地需要を見込むことができ、地価は若干の上昇基調にある。不動産市場における中心価格帯（敷地面積１００㎡程度）は、更地で１、７００万円前後、新築戸建住宅で３、２００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の戸建住宅の取引が多く見られ、安定した取引水準にある地域である。また、アパート等の賃貸物件も見られるが、所得水準の低迷から賃料は伸びを欠いている。物件の過剰感があって選別化が進み、供給は限定的である。自用目的の戸建住宅を中心とした市場の特性から、これらを踏まえた比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、当該標準地の時系列的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 評価対象標準地は最寄り駅から徒歩圏内に位置する普通住宅地域に存するものの、アパート等の収益物件の供給が限定的であり、周辺には自用目的の戸建住宅が多いことから、収益性よりも居住の快適性を重視する傾向が強い。したがって、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。
交通
交通施設	谷塚駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	30.2 坪 (100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草加市埼玉県草加市谷塚町字谷際１４４６番３８
標準地の範囲
東	90 m
西	60 m
南	50 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.9 m
奥行き	9 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市南部地域を代表する住宅地域で、中小規模一般住宅が多くみられる既成住宅地域。地域的変化が見られず、当分は現状を維持しつつ、地価水準は強含み安定的に推移するものと予測する。 (2)当該地域は、最寄り駅徒歩圏内に位置する戸建住宅を中心に共同住宅等が介在する普通住宅地域であるが、特段の変動要因がないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万8,550 円 1平米 17万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 58万5,162 円 1平米 17万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万8,550円 1平米 17万5,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 58万5,162円 1平米 17万7,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる経済変動が不動産市場を縮小させた。財政金融等景気刺激効果から持ち直した。地価上昇傾向が一般的で下落地域は見られない。 (2)コロナウイルス感染症の影響が弱まりつつあるが再拡大の懸念もあり、用途、規模等によって地価は一様ではなく当面はこの傾向が続く可能性が高い。
地域要因
(1)谷塚松原線の街路事業が計画されており将来的には地域的な利便性の向上が期待できる。新型コロナの影響から回復し、需要は強含みとなった。 (2)最寄り駅徒歩圏内に位置する比較的利便性の高い住宅地域であり、上記一般的要因の影響等を受けつつも、地価は若干の上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。南西道路で良好な居住環境から、不動産の選好性優れる。市場競争力は中上位。 (2)南西側に接道する整形な中間画地であり、日照及び通風等の居住快適性の程度は、概ね良好である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市谷塚町字谷際１４４６番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,077 円／平米 49万9,461 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,983 円／平米 50万2,456 円／坪
標準価格 平米 坪	16万1,512 円／平米 53万3,959 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市谷塚町字谷際１４４６番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,563 円／平米 54万7,351 円／坪
推定価格 平米 坪	17万2,158 円／平米 56万9,154 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,158 円／平米 56万9,154 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市谷塚町字谷際１４４６番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,789 円／平米 60万7,606 円／坪
推定価格 平米 坪	17万7,488 円／平米 58万6,775 円／坪
標準価格 平米 坪	18万191 円／平米 59万5,711 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市谷塚町字谷際１４４６番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,385 円／平米 50万3,785 円／坪
推定価格 平米 坪	15万166 円／平米 49万6,449 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,903 円／平米 52万2,027 円／坪
査定価格 平米 坪	16万5,000 円／平米 54万5,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情