路線価 (2023) 埼玉県草加市高砂2-28-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 草加市埼玉県草加市高砂２丁目２８番１外
価格時点	2023 年
駅名	草加駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億7,900万 円 (689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万8,300 円 1平米 55万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億7,900万 円 (689 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 181万8,300 円／坪 1平米 55万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね市内及び隣接の越谷市、八潮、三郷市等の圏域。需要者の中心は地元不動産業者のほか個人投資家や金融機関、コンビニなど全国展開の事業法人も見られる。新型コロナの流行による営業の自粛や客足の減少も見られたが、現在は需給関係は回復基調に転じている。中心となる価格帯は規模６８０㎡程度で、３５０百万～４５０百万程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の草加市及びその周辺市区内に存する駅前商業地一帯である。需要者の中心は草加市及びその周辺で、店舗経営等を目的とする個人又は法人等である。対象不動産は草加駅周辺に形成された繁華性のある商業地域にあるため高い需要が見込まれる地域で、同一需給圏内の競争力は比較的高いものと判断される。中心となる価格帯は４０万円／㎡から６０万円／㎡程度になるものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一時的にコロナ禍によるテナント需要の減退も見られたが、周辺新築ビルの１階テナントも埋まりつつあり、収益物件需要も底堅い。反面、利回りなど数値の査定に当たっては想定要素を多く含むこと、また建築費高騰によるコスト高から収益価格は低位に求められ相対的に信頼性に劣る。従って市場の実態を反映する比準価格を標準として収益価格も比較考量の上、更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本件は駅前商業地域に存する土地の更地としての価格を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は周辺における土地の相場水準と当該土地を有効活用することによって得られる収益を勘案した価格決定行動を行うものと思料される。したがって、市場性と収益性とを勘案して価額を決定することが市場の実態に合致し、最も合理的と判断する。以上より、本件では比準価格と収益価格を関連付けて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	草加駅東方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	208.4 坪 (689 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草加市埼玉県草加市高砂２丁目２８番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所共同住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	34 m
面積	680 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗、金融機関、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、駅前通りやその周辺では店舗兼共同住宅の建築や建物の更新が進み、需給関係は強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)駅前商業地として、ほぼ成熟した地域であるため当面は現状を維持して推移して行くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 188万4,420 円 1平米 57万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 185万1,360 円 1平米 56万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 188万4,420円 1平米 57万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 185万1,360円 1平米 56万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、個人消費や雇用情勢も持ち直しの動きが見られるが、商況はコロナ禍からの脱却には至っていない。 (2)新型コロナウイルスの終息傾向にともない、日本経済には回復傾向が認められるが、今後はウクライナ情勢や物価上昇の地価への影響が懸念される。
地域要因
(1)コロナ禍により上層階を中心にテナント需要の弱さが見られたものの、上層階の住宅への移行もあってテナント需要、需給関係ともに回復基調にある。 (2)特に地域要因に変化はない。
個別的要因	(1)形状不整形でやや選好性は劣るものの、Ｒ３．２に新築された店舗共同住宅の敷地であり、テナント需要は堅調に推移している。 (2)特に個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ３５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市高砂２丁目２８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,638 円／平米 87万1,587 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,263 円／平米 85万3,817 円／坪
標準価格 平米 坪	58万1,673 円／平米 192万3,011 円／坪
査定価格 平米 坪	55万8,000 円／平米 184万4,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市高砂２丁目２８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,744 円／平米 102万708 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,670 円／平米 102万3,769 円／坪
標準価格 平米 坪	59万973 円／平米 195万3,757 円／坪
査定価格 平米 坪	56万7,000 円／平米 187万4,502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県草加市高砂２丁目２８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,502 円／平米 100万72 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,306 円／平米 103万5,790 円／坪
標準価格 平米 坪	59万30 円／平米 195万639 円／坪
査定価格 平米 坪	56万6,000 円／平米 187万1,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県草加市高砂２丁目２８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万4,371 円／平米 123万7,671 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,060 円／平米 113万4,156 円／坪
標準価格 平米 坪	58万6,427 円／平米 193万8,728 円／坪
査定価格 平米 坪	56万3,000 円／平米 186万1,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	南
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	三郷市
地域	埼玉県草加市高砂２丁目２８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万3,446 円／平米 216万292 円／坪
推定価格 平米 坪	61万697 円／平米 201万8,964 円／坪
標準価格 平米 坪	61万697 円／平米 201万8,964 円／坪
査定価格 平米 坪	58万6,000 円／平米 193万7,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情