路線価 (2023) 埼玉県草加市中央1-104-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 草加市埼玉県草加市中央１丁目１０４番３外
価格時点	2023 年
駅名	草加駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,380万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,390万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円／坪 1平米 20万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、概ね草加市、越谷市の圏域における路線商業地域である。需要者は、地元の商店主、全国展開のチェーングループ、マンションデベロッパー、またこれら事業者間の混合型出店も最近は増えつつあり、出店業種は飲食、衣料等小売、不動産業等である。近年の新型コロナウイルス感染症の影響は薄れつつあり、高度利用可能な住宅地としてのポテンシャルも高く、商業地のもつ個別性から中心価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は草加、越谷市内の東武伊勢崎線の各駅周辺で幹線道路に面する商業地域。主に近隣住民、自動車客を対象とした店舗、事務所が並んでいる。近隣では、市役所第２庁舎が建替えられたり新たなマンションが建築されるなど街並みに変化がみられる。また、駅前通りほどではないが、自社ビルや賃貸ビル新築のための土地需要も相応にある。土地相場は１９７～２１７千円／㎡で、１６０㎡程度の土地の場合、土地総額は３，２００～３，５００万円となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、取引事例の価格水準がまちまちであるが、それぞれ適切に補修正し得たことから市場の実態を反映した価格である。一方収益価格は、近年の空室長期化等による厳しい賃貸経営を反映しているものの、各種利回りの査定等にあたって将来予測の不安定要素が認められることを勘案し、比準価格にややウエイトを置き、収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討した価格に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内では中低層の店舗等が道路沿いに立地しているが、商業地域としての容積率を十分活用しておらず、収益性は、居住用賃貸物件よりは高いものの、最有効使用の店舗等と比較すると低い。そのため、収益価格もそれを反映してやや低く算定される傾向がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	草加駅南東方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	草加市埼玉県草加市中央１丁目１０４番３外
標準地の範囲
東	25 m
西	40 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	164 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いに店舗事務所、共同住宅等が混在する路線商業地域である。土地の高度利用化が徐々に進展しつつあるが、地域内に格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。 (2)当該地域は中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であるが、市役所第２庁舎の建て替えやマンションの新築など街並みに変化がみられ、今後土地利用の高度化が進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 70万4,178 円 1平米 21万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万4,178 円 1平米 21万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万4,178円 1平米 21万3,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナウイルス感染症の影響が弱まりつつあるが再拡大の懸念もあり、用途、規模等によって地価は一様ではなく当面はこの傾向が続く可能性が高い。 (2)先行きについては、各種政策の効果もあって、景気の持ち直しが期待されるが、海外景気の下振れが我が国の景気を下押しするリスクとなっている。
地域要因
(1)草加駅に近い幹線道路沿いの商住混在地域で、上記一般的要因の影響を受けつつも、地価は周辺住宅地の上昇基調を受けて推移している。 (2)店舗のほか事務所もみられる商業地域。市役所第２庁舎の建替え完了やマンション住民の増加など立地条件が向上している。地価水準は若干上昇。
個別的要因	(1)特段の個別的要因はない。 (2)個別的要因に変動はなく、競争力は普通。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市中央１丁目１０４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万8,744 円／平米 102万708 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,670 円／平米 102万3,769 円／坪
標準価格 平米 坪	22万2,945 円／平米 73万7,056 円／坪
査定価格 平米 坪	22万3,000 円／平米 73万7,238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ３５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市中央１丁目１０４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,638 円／平米 87万1,587 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,263 円／平米 85万3,817 円／坪
標準価格 平米 坪	22万4,381 円／平米 74万1,804 円／坪
査定価格 平米 坪	22万4,000 円／平米 74万544 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市中央１丁目１０４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,561 円／平米 22万9,969 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,641 円／平米 58万669 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,886 円／平米 66万7,435 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ３５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県草加市中央１丁目１０４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,318 円／平米 47万3,809 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,891 円／平米 47万5,704 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,973 円／平米 67万7,641 円／坪
査定価格 平米 坪	20万5,000 円／平米 67万7,730 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情