路線価 (2023) 北海道小樽市真栄1-142-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市真栄１丁目１４２番９
価格時点	2023 年
駅名	南小樽駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 3万6,366 円
1平米当たり	1平米 1万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	230万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	230万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万4,631 円／坪 1平米 1万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ南小樽駅及び小樽築港駅から南西側に広がる比較的平坦な住宅地域一円である。中心となる需要者は、小樽市内に在住する自用目的の個人である。ほぼ平坦な住宅地域で、国道沿線の商業施設にも比較的近い地域である。南側に丘陵地があり土砂災害警戒区域に隣接しており、やや地勢条件が良くない。地価水準は底値圏に近づいていると見られ、横ばい傾向となっている。中心となる市場価格帯は、土地単価１３，０００円～１４，０００円と見る。 (2) 同一需給圏は小樽市中心部の東方、奥沢、真栄地区に位置するの住宅地域。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人または戸建住宅の建築、販売等を目的とする法人等が中心。隣接する札幌市内の住宅地価格が高騰している中、小樽市内でも札幌市に隣接する地域においては需要は強まっているが中心部を除く他の地域は上昇までは至っていない。建築費の高騰もあり市場は落ち着きをみせている。中心的価格帯は土地が規模１８０㎡程度で総額２５０万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記のとおり比準価格を得た。標準地の近隣地域及びその周辺地域は、アパートも一部見られるものの、戸建住宅が多い住宅地域である。市内における人口減少などから賃貸需要は弱く、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 真栄地区に存する地域で、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、取引は自用目的が中心であり、また市内において人口の減少が継続している状況等から、賃貸需要は弱いものと判断し、収益還元法は適用しなかった。本件においては、売買市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南小樽駅南西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市真栄１丁目１４２番９
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	勝納川右岸の平坦地に存し南側に丘陵地を背負う既成住宅地域
街路	基準方位　北　　５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内南部の丘陵地の裾野に存する戸建住宅地域として、当面現状を維持して推移すると予測する。地価は底値圏に近づき、横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)札幌市内における住宅需要は未だ強く、周辺都市においてもその傾向が広がっている。一方で、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が、徐々に不動産市場に伺える状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万4,631 円 1平米 1万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 4万4,631円 1平米 1万3,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小樽市においては人口減少、高齢化の進行等により、全般的に宅地需要は弱いが、利便性に優れる平坦地などでは地価の上昇傾向も見られる。 (2)地価上昇を牽引した札幌市で、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等が市場に与える影響が見られ隣接都市にも影響を及ぼしている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)隣接する札幌市内の住宅需要が高まる中、札幌市に近い地域を中心に小樽中心部周辺でも不動産需要は強まっているが、建築費高騰等の影響が伺える。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市真栄１丁目１４２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,765 円／平米 5万2,119 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,547 円／平米 5万1,398 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,134 円／平米 4万6,727 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,800 円／平米 4万8,929 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市真栄１丁目１４２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,348 円／平米 3万904 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,182 円／平米 3万6,968 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,281 円／平米 4万7,213 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市真栄１丁目１４２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万43 円／平米 9万9,322 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,599 円／平米 9万7,854 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,516 円／平米 8万4,356 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,700 円／平米 8万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市真栄１丁目１４２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万84 円／平米 3万3,338 円／坪
推定価格 平米 坪	9,935 円／平米 3万2,845 円／坪
標準価格 平米 坪	1万253 円／平米 3万3,896 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市真栄１丁目１４２番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,017 円／平米 3万6,422 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,053 円／平米 4万3,153 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,053 円／平米 4万3,153 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情