路線価 (2023) 埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前1489-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 越谷市埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３
価格時点	2023 年
駅名	せんげん台駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,677 円／坪 1平米 3万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね越谷市の市街化調整区域内の宅地地域である。主たる需要者は同市に居住する農家分家の一次取得者である。市街化調整区域内の宅地は建物の建築に際して色々な制限があって需要、供給とも限られる。当該近隣地域及びその周辺地域における不動産取引は活発ではないため、需給は弱含みだと推察される。需要の中心となる価格帯は３００㎡程度の土地で１０百万円～１２百万円である。 (2) 同一需給圏は越谷市及び隣接する春日部市、吉川市、松伏町の市街化調整区域内の農家集落地域。需要者の中心は地元に地縁関係を有する者であり、外部からの転入者は少ない。当該圏域は市街化調整区域にあり、未熟成な地域であることから市場選好性は弱い。値頃感から地価は概ね横ばい傾向にある。土地の中心価格帯は１㎡当たり３６千円前後と判断されるが、画地規模や立地条件等により取引価格はまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域では適切な賃貸事例の収集が困難なため収益価格の試算を断念し、比準価格のみの試算となった。しかし、取引事例は、数多くの事例の中から規範性のあるものを選択し、適切に比較考量し得た。市場の実勢を反映した比準価格の信頼性は高いと思料する。以上のことから、代表標準地に規準した価格との均衡に留意のうえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り、決定した。 (2) 対象標準地は、越谷市の市街化調整区域内の農家住宅であり、近隣地域は賃貸市場が未成熟であるため、本件では比準価格のみを求めるに留まった。比準価格は、越谷市郊外の取引事例から求めた実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。従って、本件においては、これら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	せんげん台駅東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、農地、一般住宅等の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越谷市埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)標準的使用等に変化はなく現状の住環境を維持していくものと予測される。 (2)農家住宅を中心とした農家集落地域である。市街化調整区域に指定されており、開発行為が大幅に制限されていることから、静態的に推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,677 円 1平米 3万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万9,677円 1平米 3万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅等の宅地として利用するに当たっては、条例等による規制があるため需要も供給も限られ、一般的要因による影響は相対的に小さい。 (2)ウィズコロナの方針のもと、経済活動が再開されるに伴い、景気は緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)特に目立った地域要因の変動はない。 (2)越谷市郊外の農家集落地域で交通利便性が劣る地域であり、可視的な変化は特に見られない。地価は横ばい基調で推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)近隣地域における標準的な画地である。市街化調整区域内の宅地であり、法的規制が強いため、競争力の程度は劣る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,825 円／平米 8万5,377 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,479 円／平米 11万3,988 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,862 円／平米 11万5,254 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,900 円／平米 11万5,379 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ０２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,602 円／平米 12万1,006 円／坪
推定価格 平米 坪	4万669 円／平米 13万4,452 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,150 円／平米 11万9,512 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,513 円／平米 10万4,182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,047 円／平米 10万2,641 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,497 円／平米 11万4,047 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市大字船渡字屋敷前１４８９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,758 円／平米 13万1,440 円／坪
推定価格 平米 坪	4万363 円／平米 13万3,440 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,396 円／平米 12万325 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情