路線価 (2023) 埼玉県越谷市東柳田町431-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 越谷市埼玉県越谷市東柳田町４３１番９
価格時点	2023 年
駅名	越谷駅 から 470m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,570万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万298 円 1平米 23万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	5,620万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万6,910 円／坪 1平米 23万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線で、概ね越谷市、春日部市、草加市の圏域である。需要者は同一需給圏内の買替え層の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られる。利便性は高く、規模的にも買い替え需要者に人気を有しており、需給は右上がり傾向にある。土地は５，７００万円程度、新築の戸建物件は７，５００万円程度が需給の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、概ね越谷駅及び新越谷駅から徒歩６分～８分程度の利便性の高い住宅地域である。主たる需要者は画地規模が大きく総額も嵩むことから分譲開発業者やアパート等からの賃貸収入を目論む投資家、医者等の高所得層である。駅から近くて人気の高い住宅地域で、供給が限定されるため、需要には根強いものがある。中心となる価格帯は、２００㎡前後の土地で５５百万～５８百万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格については新型コロナウィルスの影響が収まりつつあり緩やかに景気回復しているが、未だ賃料支払能力が低下しているなど収益力が圧迫される傾向にあるため、その価格的信頼度はやや低いと考えられる。また、市場ではアパート等の収益物件の供給は限定的で、自用目的の取引が大半を占めているため、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 今後は共同住宅が増えてくると予想されるが、現状では自用の戸建住宅が多い。賃貸需要は底堅いものの、賃料の遅行性という特質のため、建築費高騰によるコスト高に見合う賃料水準になってないことから、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は市場の実態を反映して実証的な価格で、信頼性が相対的に高い。そこで、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	越谷駅南方
距離	470 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越谷市埼玉県越谷市東柳田町４３１番９
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　市道　５．８ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅近の利便性高い住環境に恵まれた住宅地で、今後建物の有効利用が一段と進むものと予測する。市内での最高位の住宅地を反映して市場の人気は総じて高い。 (2)標準的使用等に変化はないが、利便性が良くて画地規模の大きな宅地が多いため、アパート等が増えてくると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 78万216 円 1平米 23万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万6,746 円 1平米 24万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 78万216円 1平米 23万6,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万6,746円 1平米 24万1,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は少なくなり、景気は緩やかに回復しており、当沿線での地価は上昇基調にある。市場への資金流入は増加している。 (2)越谷市の人口は減少傾向へと変わったが、越谷駅や新越谷駅から徒歩圏内の住宅地に対する需要は依然として強い。
地域要因
(1)特段目立った変化はないが、駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、市場の人気は高い。地価は上昇基調にある。 (2)特に目立った地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)北西向きで日照に稍劣るものの二次需要層に需要が強く、競争力は相応のものがある。 (2)住宅地の需要者が着目する主なものは接面道路方位、幅員等である。当該標準地の方位は北西で、競争力はやや劣る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市東柳田町４３１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,112 円／平米 70万7,854 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,901 円／平米 70万7,157 円／坪
標準価格 平米 坪	22万9,754 円／平米 75万9,567 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ３２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市東柳田町４３１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万9,360 円／平米 69万2,144 円／坪
推定価格 平米 坪	20万5,498 円／平米 67万9,376 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,573 円／平米 75万2,356 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ２７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市東柳田町４３１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万953 円／平米 82万9,651 円／坪
推定価格 平米 坪	25万7,478 円／平米 85万1,222 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,223 円／平米 77万1,035 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市東柳田町４３１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
推定価格 平米 坪	25万593 円／平米 82万8,460 円／坪
標準価格 平米 坪	23万8,888 円／平米 78万9,764 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ０２ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市東柳田町４３１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,830 円／平米 61万4,354 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,124 円／平米 60万5,408 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,509 円／平米 76万5,369 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情