路線価 (2023) 埼玉県越谷市神明町2-94-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 越谷市埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外
価格時点	2023 年
駅名	北越谷駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線で、概ね越谷市、春日部市等の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。特段の変動要因は無いものの、相対的割安感から需給関係は安定的に推移している。土地は１６０㎡程度で１６００～１８００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台前半が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、越谷市内、東武伊勢崎線沿線その他の鉄道各駅から徒歩圏内の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の一次取得者が想定され、他市からの転入者もみられる。土地の供給不足もあり、最寄駅から徒歩圏の住宅地の地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は５０坪前後の土地で１，８００万円前後、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の取引が主流の地域で戸建の賃貸事例も殆ど見られない。指定容積率が１００％と低く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと、居住の快適性を重視する住宅地域にあること、建築費高騰によるコスト高も勘案し収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地と規準した価格を考慮のうえ、市場の実態を反映している比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) アパート等の賃貸用住宅も周辺には見られるが、取引の中心は自己住宅目的である。基準容積率は低く、収益性の観点から賃貸用収益物件建築の実現可能性は低く、収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。比準価格が市場の特性に最も適合すると判断し、これを標準とし、代表標準地との規準による価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北越谷駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅とアパート等が見られる新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越谷市埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外
標準地の範囲
東	80 m
西	70 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	20 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅とアパート等が見られる住宅地域であり、特段の変動要因も無いことから、今後とも現状を維持するものと予測する。 (2)最寄り駅から徒歩圏の住宅地であるがバス便の利便性も良い。周辺では、既存の事業所や空地等が近年戸建住宅の宅地として開発されている。今後、住宅地としての環境が熟成していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等、先行きの不透明感は見られるものの、ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直している。 (2)完全失業率は低水準で推移している。越谷市内の戸建て住宅着工件数は、ほぼ横ばい、土地取引件数は減少傾向である。
地域要因
(1)特に地価形成に影響する地域要因の変動は認められないが、相対的割安感もあって、地価水準は強含み傾向で推移している。 (2)地域要因に特段の変化は見られない。駅から徒歩圏で、バス便も便利である。近年は、戸建て住宅の宅地開発もみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変化は見られない。接道は幅員６ｍの北東道路であり、競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,561 円／平米 38万8,657 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,186 円／平米 37万7,499 円／坪
標準価格 平米 坪	11万860 円／平米 36万6,503 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,977 円／平米 37万196 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,289 円／平米 40万981 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,376 円／平米 36万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,791 円／平米 35万6,357 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,301 円／平米 37万1,267 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,745 円／平米 34万9,593 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ２２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市神明町２丁目９４番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,482 円／平米 41万8,149 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,004 円／平米 43万3,099 円／坪
標準価格 平米 坪	11万87 円／平米 36万3,948 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情