路線価 (2023) 埼玉県越谷市弥栄町4-1-258 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 越谷市埼玉県越谷市弥栄町４丁目１番２５８
価格時点	2023 年
駅名	大袋駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円／坪 1平米 9万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の越谷市及びその周辺市区内に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は越谷市及びその周辺市区内の居住者並びに都内への通勤者等である。対象不動産は駅徒歩圏外のバス利用の住宅地域内にあるため、利便性等に劣り、同一需給圏内における競争力はやや劣るものと判断される。中心となる価格帯は１５０㎡前後の土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築住宅で総額２，５００万円～３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線で概ね越谷市及び隣接市内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄駅からの接近性にやや劣るものの、価格水準が比較的安いことから一定の需要がある。土地は約１５０㎡程度で１，５００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円台前半から半ば程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件は一般住宅地域内にあって低層住宅が最有効使用と判断される土地の価額を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は低層住宅として利用することを前提として市場に参入するのが通常であるため、周辺における土地の取引価格の相場水準等を中心とした価格決定行動を行うのが一般的であるものと判断される。以上により本件では比準価格に妥当性を認め、代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 一般住宅を中心とした住宅地域であり、容積率等の公法上の規制、立地条件、市場特性等から判断し収益価格は不適用とした。積算価格も既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため不適用とした。比準価格は周辺類似地域の豊富な取引事例から試算されており実証的な価格である。よって、市場分析の結果を踏まえ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大袋駅東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越谷市埼玉県越谷市弥栄町４丁目１番２５８
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域として概ね均衡を得た地域であり当面は現状を維持して推移して行くものと予測される。 (2)中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既成の住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの終息傾向にともない、日本経済には回復傾向が認められるが、今後はウクライナ情勢や物価上昇の地価への影響が懸念される。 (2)新型コロナウイルス感染症による一時的な停滞から改善の動きがみられるが、円安や原材料価格の上昇等もあり、先行きは不透明となっている。
地域要因
(1)特に地域要因に変化はない。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)特に個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ０２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥栄町４丁目１番２５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,749 円／平米 27万6,874 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,636 円／平米 25万9,971 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,636 円／平米 25万9,971 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ０７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥栄町４丁目１番２５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,862 円／平米 30万3,696 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,590 円／平米 30万2,797 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,229 円／平米 28万8,379 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,200 円／平米 28万8,283 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ３２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥栄町４丁目１番２５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,833 円／平米 37万3,026 円／坪
推定価格 平米 坪	11万533 円／平米 36万5,422 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,934 円／平米 29万710 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,900 円／平米 29万597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥栄町４丁目１番２５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万1,949 円／平米 33万7,043 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,060 円／平米 34万716 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,192 円／平米 32万7,929 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,200 円／平米 32万7,955 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市弥栄町４丁目１番２５８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,143 円／平米 34万7,603 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,521 円／平米 34万5,546 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,683 円／平米 32万2,940 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情