路線価 (2023) 埼玉県越谷市花田2-31-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 越谷市埼玉県越谷市花田２丁目３１番３
価格時点	2023 年
駅名	北越谷駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線を中心に形成される越谷市、草加市、春日部市の住宅地域。需要者は市内在住の一次取得者層が中心。当該圏域は当該圏域はバス便利用圏であり、交通利便性に劣るが、相対的な割安感から相応の需要が認められる。景気に対する先行き不透明感は拭えないが、底堅い需要を背景に地価は上昇に転じている。中心価格帯は土地は面積１２０㎡程度で１，２００万円前後、新築戸建住宅は総額２，７００万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は、越谷市、および、周辺市、東武伊勢崎線沿線その他の鉄道各駅からやや距離のある住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の一次取得者のほか、他市からの転入者が想定される。住宅地の土地供給不足から、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は４０坪前後の土地で１，３００－１，４００万円前後、新築戸建住宅で２，９００～３，２００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、指定容積率が低く共同住宅の建築が現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は北越谷駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) アパート等の賃貸用住宅も周辺には見られるが、取引の中心は自己住宅目的である。基準容積率は低く、収益性の観点から賃貸用収益物件建築の実現可能性は低く、収益還元法の適用は断念した。同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引事例を収集選択、適切に補修正し比準価格を試算した。比準価格が市場の特性に最も適合すると判断し、これを標準とし、代表標準地との規準による価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	北越谷駅北東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整理済みの住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越谷市埼玉県越谷市花田２丁目３１番３
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	10 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。周囲に空地等も見られ、開発余地が残ることから、徐々に住宅地域として熟成度を増していくものと予測される。 (2)比較的小規模な住宅が建ち並ぶ街区の整然とした住宅地域である。最寄駅から徒歩圏外ではあるが、近年の土地供給不足の影響を受け地価はやや上昇傾向である。今後とも現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの方針のもと、経済活動が再開されるに伴い、景気は緩やかに持ち直している。 (2)完全失業率は低水準で推移している。越谷市内の戸建て住宅着工件数は、ほぼ横ばい、土地取引件数は減少傾向である。
地域要因
(1)北越谷駅からバス便利用の住宅地域であり、可視的な変化は特に見られない。地価は上昇に転じている。 (2)地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅からの距離がやや遠いが、街区は整然としている。
個別的要因	(1)近隣地域における標準的な画地である。市場における競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変化は見られない。接道は幅員６ｍの北道路であり、競争力は劣る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０５Ｋ３０ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市花田２丁目３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,548 円／平米 33万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	10万955 円／平米 33万3,757 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,975 円／平米 33万7,129 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市花田２丁目３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,547 円／平米 30万9,266 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,396 円／平米 34万8,439 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,461 円／平米 35万1,960 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市花田２丁目３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,997 円／平米 23万8,022 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,006 円／平米 32万702 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,986 円／平米 32万3,942 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,000 円／平米 32万3,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市花田２丁目３１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万992 円／平米 40万 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,564 円／平米 43万4,951 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,160 円／平米 37万801 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情