路線価 (2023) 北海道小樽市天神2-98-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市天神２丁目９８番５
価格時点	2023 年
駅名	南小樽駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	124万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,075 円 1平米 3,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	124万 円 (371 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万1,075 円／坪 1平米 3,350 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小樽市内の市街化調整区域に存する住宅地域一円である。小樽市内の一次産業従事者による居住用等の自己使用目的の取引が主たる需要で、調区内ではその他建設土木事業者の資材置場や個人の家庭菜園等の取引も散見されるが、収益物件を目的とする土地需要はない。画地規模等はまちまちで中心価格帯は把握し難い。後継者難等による一次産業の衰退により土地需要は弱いが、近時公共投資の影響等もあり地価は横ばい傾向にある。 (2) 同一需給圏は小樽市内の市街化調整区域に存する住宅地域一円である。中心となる需要者は、自用目的の小樽市内在住の個人のほか、資材置場や作業場として利用する事業者も考えられる。北海道新幹線の新駅設置予定地が近いが、周辺地価への影響は見られない。近年市内においては、市街化調整区域内の取引は少なく、利用目的や規模等により取引価格は様々であり、需要の中心となる市場価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該近隣地域とその周辺は一般住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、特殊な事情がある場合を除き賃貸物件はなく、賃貸市場は成熟していない。民間での土地取引は近年非常に少ないながらほぼ自用目的に限られており、収益物件に対する需要はほとんどないので、収益価格は試算しなかった。よって本件では、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記のとおり比準価格を得た。標準地周辺は一般住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸物件は見られず、賃貸市場は未成熟である。取引はほぼ自用目的に限られており、収益物件に対する需要はほとんどないことから、収益還元法の適用を断念した。したがって、本件においては、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南小樽駅南西方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	112.2 坪 (371 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が散在する浄水場周辺の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市天神２丁目９８番５
標準地の範囲
東	120 m
西	70 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	天神浄水場に近い傾斜地に存する市街化調整区域内の住宅地域
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域の近傍には北海道新幹線の新駅が開設される見込みであるが、現在のところそれらが地域的特性や土地価格に格別の影響を与えているとは認められず、今後も当分の間は現状維持と予測する。 (2)小樽市南方郊外部の浄水場周辺に一般住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域で、特段の変動要因はなく、当面現状を維持して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万1,075 円 1平米 3,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万1,075 円 1平米 3,350 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万1,075円 1平米 3,350円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 1万1,075円 1平米 3,350円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万1,075円 1平米 3,350円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 1万1,075円 1平米 3,350円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅地需要は減少傾向にあり、コロナ禍の影響は小さい。 (2)小樽市においては人口減少、高齢化の進行が進んでおり、利便性に劣る郊外住宅地は需要が弱い状況が続いている。
地域要因
(1)市街化調整区域における民間による土地取引は非常に少ない状況が続いている。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231471203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市天神２丁目９８番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,851 円／平米 9,425 円／坪
推定価格 平米 坪	2,851 円／平米 9,425 円／坪
標準価格 平米 坪	3,076 円／平米 1万169 円／坪
査定価格 平米 坪	3,080 円／平米 1万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市天神２丁目９８番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,235 円／平米 1万695 円／坪
推定価格 平米 坪	3,235 円／平米 1万695 円／坪
標準価格 平米 坪	3,784 円／平米 1万2,510 円／坪
査定価格 平米 坪	3,780 円／平米 1万2,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市天神２丁目９８番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2,466 円／平米 8,153 円／坪
推定価格 平米 坪	2,509 円／平米 8,295 円／坪
標準価格 平米 坪	3,271 円／平米 1万814 円／坪
査定価格 平米 坪	3,270 円／平米 1万811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情