土地路線価格
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路線価 (2023) 埼玉県越谷市蒲生4-1186-3 坪・平米

2023
路 線 価
埼玉県 越谷市
埼玉県越谷市蒲生4丁目1186番3 (越谷)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の外、アパートも見られる住宅地域)
  • 蒲生駅 から 1300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
31万764
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
9万4,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 埼玉県 越谷市埼玉県越谷市蒲生4丁目1186番3
価格時点 2023
駅名 蒲生駅 から 1300m
路線価
1坪当たり 1坪 31万764
1平米当たり 1平米 9万4,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
1,600万
(133 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 39万6,720
1平米 12万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月10日
鑑定評価額 総額
1,600万
(133 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 39万6,720 円/坪
1平米 12万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の越谷市及びその周辺市区内に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は越谷市及びその周辺市区内の居住者並びに都内への通勤者等である。対象不動産は蒲生駅からやや距離のある住宅地域内にあるため、やや利便性等に劣り、同一需給圏内における競争力は若干劣るものと判断される。中心となる価格帯は120㎡前後の土地で1,200万円~1,700万円程度、新築住宅で総額2,700万円~3,200万円前後である。

(2) 同一需給圏は、越谷市内、東武伊勢崎線沿線その他の鉄道各駅から徒歩圏内の住宅地域である。典型的な需要者は、同一需給圏内に居住の一次取得者のほか、他市からの転入者が想定される。土地の供給不足もあり、住宅地の地価は上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は40坪前後の土地で1,600万円前後、新築戸建住宅で3,200-3,300万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件は一般住宅地域内にあって低層住宅が最有効使用と判断される土地の価額を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は低層住宅として利用することを前提として市場に参入するのが通常であるため、周辺における土地の取引価格の相場水準等を中心とした価格決定行動を行うのが一般的であるものと判断される。以上により本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(2) アパート等の賃貸用住宅も周辺には見られるが、取引の中心は自己住宅目的である。地価に見合う賃料水準が賃貸市場で形成されていないことから、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 蒲生駅東方
距離 1300 m
土地の状態
土地面積 40.2 坪 (133 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の外、アパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 越谷市埼玉県越谷市蒲生4丁目1186番3
標準地の範囲
50 m
西 100 m
100 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 13 m
面積 130 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 4m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 160
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域として概ね均衡を得た地域であり当面は現状を維持して推移して行くものと予測される。

(2)街区の整然とした、小規模一般住宅、共同住宅が見られる住宅地域である。幹線道路からの距離は近く利便性は比較的に良い。土地供給不足の影響を受け地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 40万26
1平米 12万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 40万9,944
1平米 12万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 40万26
1平米 12万1,000
前年から次年への変動率 2.6 %
2022年
1坪 38万6,802
1平米 11万7,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 40万9,944
1平米 12万4,000
前年から次年への変動率 2.6 %
2019年
1坪 38万6,802
1平米 11万7,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの終息傾向にともない、日本経済には回復傾向が認められるが、今後はウクライナ情勢や物価上昇の地価への影響が懸念される。

(2)完全失業率は低水準で推移している。越谷市内の戸建て住宅着工件数は、ほぼ横ばい、土地取引件数は減少傾向である。

地域要因
(1)特に地域要因に変化はない。

(2)地域要因に特段の変化は見られない。最寄駅からほぼ徒歩圏内の住宅地である。

個別的要因 (1)特に個別的要因に変化はない。

(2)個別的要因に特段の変化は見られない。接道は幅員4mの南道路であり、競争力がある。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 05K17
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市蒲生4丁目1186番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
12万9,522 円/平米
42万8,200 円/坪
推定価格 平米
12万4,688 円/平米
41万2,219 円/坪
標準価格 平米
11万3,147 円/平米
37万4,064 円/坪
査定価格 平米
12万 円/平米
39万6,720 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 10.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 05K17
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市蒲生4丁目1186番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
8万1,062 円/平米
26万7,991 円/坪
推定価格 平米
10万4,996 円/平米
34万7,117 円/坪
標準価格 平米
10万958 円/平米
33万3,767 円/坪
査定価格 平米
10万7,000 円/平米
35万3,742 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 7.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 05K17
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市蒲生4丁目1186番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
8万6,931 円/平米
28万7,394 円/坪
推定価格 平米
9万7,942 円/平米
32万3,796 円/坪
標準価格 平米
9万7,942 円/平米
32万3,796 円/坪
査定価格 平米
10万4,000 円/平米
34万3,824 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 05K30
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市蒲生4丁目1186番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
13万9,694 円/平米
46万1,828 円/坪
推定価格 平米
14万1,940 円/平米
46万9,254 円/坪
標準価格 平米
12万6,506 円/平米
41万8,229 円/坪
査定価格 平米
13万4,000 円/平米
44万3,004 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 05K30
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 越谷市
地域 埼玉県越谷市蒲生4丁目1186番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万9,571 円/平米
42万8,362 円/坪
推定価格 平米
15万5,028 円/平米
51万2,523 円/坪
標準価格 平米
13万2,616 円/平米
43万8,428 円/坪
査定価格 平米
14万1,000 円/平米
46万6,146 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 10.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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