路線価 (2023) 埼玉県越谷市南越谷4-12-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 越谷市埼玉県越谷市南越谷４丁目１２番２１外
価格時点	2023 年
駅名	新越谷駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 71万790 円
1平米当たり	1平米 21万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万2,400 円 1平米 40万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1億1,500万 円 (276 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 137万1,990 円／坪 1平米 41万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は越谷市及び隣接の草加市、八潮市、三郷市等の商業地域である。需要者の中心は個人投資家や不動産業者のほか一部チェーン展開する事業法人等も考えられる。コロナ禍からの回復傾向にあるが店舗など商業系利用でのテナント需要は未だ若干弱い。反面、背後住宅地の需要は旺盛で、これらを受けて需給関係は強含み傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は土地２７０㎡程度で１００百万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は東武伊勢崎線沿いの越谷駅周辺、新越谷駅周辺及び草加市駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、投資家やマンション開発業者及び地元の不動産業者である。新越谷駅東口のみならず同駅西口の商業地域も人気があり、供給が少ないことから。需給は強含みである。需要の中心となる価格帯は３００㎡前後の土地で、１億１千万円～１億４千万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一時的にコロナ禍によるテナント需要の減退も見られたが、概ねテナントも埋まっており、手ごろな規模であることから収益物件需要も底堅い。反面、利回りなど数値の査定に当たっては想定要素を多く含むこと、また建築費高騰によるコスト高から収益価格は低位に求められ相対的に信頼性に劣る。従って市場の実態を反映する比準価格を標準として収益価格も比較考量の上、更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 賃料の遅行性という特質から、土地価格に見合う賃料水準でないこともあって収益価格は低位に求められた。また、利回りなどの数値の査定に当たっては想定要素を多く含むことを勘案すると収益価格は相対的に信頼性に劣る。一方、比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、信頼性はより高い。そこで、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地に規準した価格との均衡も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新越谷駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	83.5 坪 (276 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅、マンションが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	19.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越谷市埼玉県越谷市南越谷４丁目１２番２１外
標準地の範囲
東	60 m
西	80 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所共同住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	23 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新越谷駅西口の商業地域にあり、背後住宅地の需要増を受けて、選好性の高まりがみられる地域である。将来的には需要は強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)高幅員の道路に接面し、駅からも近いことから商業地として熟成が進んでいくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所共同住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 135万5,460 円 1平米 41万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 135万5,460円 1平米 41万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、個人消費や雇用情勢も持ち直しの動きが見られるが、商況はコロナ禍からの脱却には至っていない。 (2)越谷市の普通商業地の需給は、越谷駅以南と以北では状況が異なり、以南では若干強含みであるが、以北では概ね横ばいである
地域要因
(1)新越谷駅西口の商業地域で背後住宅地の需要が堅調なこともあって、繁華性は高くないものの、価格水準は上昇基調にある。 (2)特に目立った地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)Ｈ２２．１建築の店舗事務所共同住宅で、テナント需要は堅調、形状も長方形の中間画地で個別的要因に特段の変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４Ｋ００ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市南越谷４丁目１２番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万4,850 円／平米 94万1,714 円／坪
推定価格 平米 坪	28万9,123 円／平米 95万5,841 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,517 円／平米 130万7,579 円／坪
査定価格 平米 坪	39万6,000 円／平米 130万9,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市南越谷４丁目１２番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,502 円／平米 100万72 円／坪
推定価格 平米 坪	31万3,306 円／平米 103万5,790 円／坪
標準価格 平米 坪	41万5,525 円／平米 137万3,726 円／坪
査定価格 平米 坪	41万6,000 円／平米 137万5,296 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０４Ｋ００ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市南越谷４丁目１２番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万3,050 円／平米 110万1,063 円／坪
推定価格 平米 坪	34万44 円／平米 112万4,185 円／坪
標準価格 平米 坪	41万4,688 円／平米 137万959 円／坪
査定価格 平米 坪	41万5,000 円／平米 137万1,990 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０４Ｃ００ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市南越谷４丁目１２番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万4,042 円／平米 83万9,863 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,685 円／平米 81万8,847 円／坪
標準価格 平米 坪	40万9,397 円／平米 135万3,466 円／坪
査定価格 平米 坪	40万9,000 円／平米 135万2,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０５Ｋ１７ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	越谷市
地域	埼玉県越谷市南越谷４丁目１２番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万4,371 円／平米 123万7,671 円／坪
推定価格 平米 坪	34万3,060 円／平米 113万4,156 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,435 円／平米 134万6,980 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	南
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情