路線価 (2023) 埼玉県越谷市流通団地3-3-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 越谷市埼玉県越谷市流通団地３丁目３番３
価格時点	2023 年
駅名	新越谷駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億6,900万 円 (2563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2億6,900万 円 (2563 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は首都圏近郊の圏央道並びに東京外環道等の幹線道路沿いに存する工業地域一帯である。主な需要者は、大企業製造業及び全国をカバーする物流企業等である。対象不動産は首都圏の近郊に位置するため立地条件は良好であるが、圏央道沿いの地域の相場水準よりも割高感があるため同一需給圏内の競争力は、概ね標準的であるものと判断される。中心となる価格帯については、９０，０００円／㎡から１４０，０００円／㎡前後であるものと判断される。 (2) 同一需給圏は、越谷市、草加市、三郷市等、埼玉県南東部の流通業務工業地域である。典型的な需要者は、自己の倉庫、物流センター等の取得を目的とする法人が想定される。電子商取引が拡大する中で幹線道路、高速道路周辺の流通業務工業地の地価は堅調に上昇している。取引の中心となる価格帯は規模、形状、所在等によりまちまちであり見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件は、首都圏近郊の工業地域に存する土地の価額を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は、周辺の土地相場水準を中心に業務の効率性並びに投資採算性等を勘案した価格決定行動を行うのが一般的であるものと判断される。以上により本件では比準価格を中心に価格を決定することとし、これを標準に収益価格を比較考量して上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地程度の画地規模の取引は自己利用目的が取引の中心であり、土地取得後の建物賃貸目的の取引は稀である。収益価格については、周辺の賃料水準に基づき投資家の観点により試算したが、比準価格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新越谷駅北東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	775.3 坪 (2563 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	倉庫、配送センター等の建ち並ぶ流通業務団地
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	越谷市埼玉県越谷市流通団地３丁目３番３
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	300 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	60 m
面積	2400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	流通業務地区（流通業務地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)流通業務系の工業地域として成熟した地域であり、当面は現状を維持していくものと予測される。 (2)倉庫、配送センター等の集積する流通業務工業団地である。電子商取引が拡大し倉庫物流センターの需要が拡大する状況で、流通業務工業地の地価は上昇傾向で推移している。今後とも現状を維持していくものと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの終息傾向にともない、日本経済には回復傾向が認められるが、今後はウクライナ情勢や物価上昇の地価への影響が懸念される。 (2)完全失業率は低水準で推移している。全国世帯消費動向指数は回復傾向にある。電子商取引の市場規模は拡大傾向である。
地域要因
(1)特に地域要因に変化はない。 (2)規模の大きい流通業務地区で、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)特に個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に特段の変化はない。接道は１６ｍの市道である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０４Ｃ１５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県越谷市流通団地３丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,675 円／平米 24万3,570 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,013 円／平米 29万4,277 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,353 円／平米 34万4,991 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県越谷市流通団地３丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万209 円／平米 33万1,291 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,964 円／平米 36万235 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,542 円／平米 40万8,430 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	０５Ｋ１５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県越谷市流通団地３丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,124 円／平米 31万4,480 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,877 円／平米 31万6,969 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,294 円／平米 35万1,408 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０５Ｋ２９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	草加市
地域	埼玉県越谷市流通団地３丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,976 円／平米 30万4,073 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,091 円／平米 31万1,065 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,679 円／平米 35万2,681 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	０４Ｋ３５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	八潮市
地域	埼玉県越谷市流通団地３丁目３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,750 円／平米 29万3,408 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,567 円／平米 28万9,497 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,282 円／平米 32万8,226 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,300 円／平米 32万8,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情