路線価 (2023) 埼玉県蕨市北町2-3954-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 蕨市埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４
価格時点	2023 年
駅名	蕨駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,300万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万6,992 円／坪 1平米 23万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ京浜東北線及びＪＲ埼京線沿線の住宅地域で、概ね蕨市、戸田市、川口市の圏域である。需要者は同一需給圏のうち蕨市居住者が中心である。蕨駅徒歩圏で、底堅い需要が見込まれ、地価はやや上昇傾向で推移している。土地は２，０００万円台前半、新築戸建住宅は３，０００万円台後半から４，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 　同一需給圏は対象不動産の存する蕨市及びその周辺の戸田市、川口市などＪＲ京浜東北線、ＪＲ埼京線沿線の住宅地域である。需要者の中心は蕨市及びその近郊の居住者である。駅徒歩圏の住宅地域であり、市役所等の公共施設も近く生活利便性は高いことから、一次取得層向け戸建分譲需要は概ね堅調である。新築分譲戸建物件は総額４０００万円半ば、土地は２，０００万円台前半程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で利便性は良好である。周辺にアパートも見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅である。また、市場の取引の実態を反映する多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺地域においては共同住宅も見られるが、主となる市場参加者は戸建住宅地としての自己利用を目的としており、取引等においては収益性よりも、主に生活利便性や居住の快適性等を指向するものと考えられる。したがって、規範性の高い住宅地の取引事例を採用したことで現実の取引実態と市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量しつつ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蕨駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蕨市埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４
標準地の範囲
東	50 m
西	15 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	10 m
面積	100 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、やや駅距離が遠いが蕨駅徒歩圏で底堅い需要が認められる。特段変動要因は認められず、今後も同様の住環境を維持し地価はやや上昇傾向で推移するものと思料する。 (2)　蕨駅徒歩圏の小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、地価は若干の上昇基調で推移している。地域要因に特段の変動は認められず、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 73万3,932円 1平米 22万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)いまだ新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されるものの、不動産価格は全般に上昇傾向で、住宅地域も同様である。 (2)感染症の影響が懸念されるものの、市域全体において利便性の優れた市街地の住宅地を中心に、地価は上昇基調となっている。
地域要因
(1)小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。利便性が良好な駅徒歩圏に存し、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)利便性も概ね良好な既成住宅地であり、地域要因について特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,302 円／平米 77万4,602 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,359 円／平米 73万8,425 円／坪
標準価格 平米 坪	22万3,359 円／平米 73万8,425 円／坪
査定価格 平米 坪	22万7,000 円／平米 75万462 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,521 円／平米 83万8,140 円／坪
推定価格 平米 坪	25万4,752 円／平米 84万2,210 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,864 円／平米 78万6,378 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	6 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,395 円／平米 56万6,632 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,102 円／平米 69万1,291 円／坪
標準価格 平米 坪	22万7,285 円／平米 75万1,404 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,559 円／平米 67万6,272 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,764 円／平米 70万6,704 円／坪
標準価格 平米 坪	23万1,848 円／平米 76万6,489 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	7 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市北町２丁目３９５４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万3,117 円／平米 83万6,805 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,871 円／平米 83万5,992 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,707 円／平米 77万2,635 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情