路線価 (2023) 埼玉県蕨市中央4-4222-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 蕨市埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３
価格時点	2023 年
駅名	蕨駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 77万6,910 円
1平米当たり	1平米 23万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,840万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万5,270 円 1平米 29万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,840万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 97万5,270 円／坪 1平米 29万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京浜東北線や埼京線沿線の住宅地域で、概ね蕨市、川口市、戸田市の圏域。需要者の中心は蕨市及び隣接市在住の個人である。蕨駅徒歩圏で利便性は良好であり、堅調な住宅需要も認められ、このところ地価は上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は、新築戸建住宅で５０００万円台である。土地は単独取引が少なく、また取引規模にばらつきがあるため中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は対象不動産の存する蕨市及びその周辺の川口市、戸田市等で、ＪＲ京浜東北線、埼京線沿線の住宅地域の圏域である。需要者の中心は蕨市及びその周辺市の一次取得者が多い。蕨駅徒歩圏で利便性は良好であり住宅需要も堅調であり、地価は上昇基調で推移している。土地の取引規模にばらつきがあり、中心価格帯の把握はやや困難であるが、１００㎡程度の土地で３，０７０万円程度、新築戸建は４，０００万円台後半が需要の中心と分析される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の戸建住宅を目的とする取引が中心の地域にあって、比準価格は同一需給圏内に存する規範性の高い取引事例を中心に試算価格を求めることができた。一方収益価格については、周辺において賃貸需要は認められるものの、収益性よりも居住の快適性がより重視される地域にあることから、信頼性は相対的に劣ると判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅、アパート等が混在する蕨駅から徒歩圏の既成の住宅地域内であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅である。また、市場の取引の実態を反映する多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	蕨駅南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	蕨市埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	10 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)蕨駅徒歩圏の住宅地域として成熟しており、特段の変動要因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (2)当該地域は蕨駅徒歩圏で、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域を形成している。地域要因は特に変動はみられない。当面は、現在の状態を維持していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 99万5,106 円 1平米 30万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 101万4,942 円 1平米 30万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 99万5,106円 1平米 30万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 101万4,942円 1平米 30万7,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地の価格に現状特段の影響は見られないものの、建築費の高騰や将来的な金利上昇について留意が必要な状況にある。 (2)新型コロナウイルス感染症等による影響、景気減速の懸念はあるものの、不動産需要は安定し、蕨市の地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)ＪＲ蕨駅徒歩圏内の利便性の高い既成住宅地域で、地域要因に特に変動はみられない。不動産需要は強く、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	6 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,840 円／平米 101万7,719 円／坪
推定価格 平米 坪	29万80 円／平米 95万9,004 円／坪
標準価格 平米 坪	30万8,268 円／平米 101万9,134 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	6 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,518 円／平米 92万4,087 円／坪
推定価格 平米 坪	27万7,378 円／平米 91万7,012 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,498 円／平米 99万6,752 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	11 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万277 円／平米 95万9,656 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,333 円／平米 96万9,759 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,596 円／平米 98万546 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,735 円／平米 67万6,854 円／坪
推定価格 平米 坪	21万3,948 円／平米 70万7,312 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,789 円／平米 103万4,080 円／坪
査定価格 平米 坪	31万3,000 円／平米 103万4,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	蕨市
地域	埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万5,420 円／平米 94万3,599 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,327 円／平米 93万9,985 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,792 円／平米 98万1,194 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情